Ипотека в Англии: как иностранцу получить кредит на жильё в Англии в 2021

Одна из первых проблем, которые приходят в голову при мысли об эмиграции - вопрос с недвижимостью.

Хорошая новость для иностранцев: выдавая кредиты, банковские учреждения Великобритании практически не делают различия между резидентом страны и приезжим.

Ипотека в странах Соединенного Королевства выдается в национальной валюте — британских фунтах, при этом сумма займа может покрыть до 70% стоимости приобретаемой недвижимости. Срок ипотеки, как правило, составляет от 5 до 35 лет, однако возможно рефинансирование и досрочное погашение кредита. Ипотека выдается только заемщикам в возрасте от 18 лет. Кредит по ипотеке обычно погашается в порядке фиксированных ежемесячных платежей.

Покупка недвижимости в Англии - сделка, привлекательная со всех сторон. Такая покупка может стать отличным способом инвестирования по целому ряду причин:

• экономическая стабильность в стране;
  
• высокие цены на аренду недвижимости;
  
• постоянный рост стоимости недвижимости и ограниченность предложений, представленных на рынке;
  
• высокая рентабельность.

Особенно привлекательна британская недвижимость низкими процентными ставками по кредитам, установленными в стране.

Дополнительным бонусом от покупки недвижимости в Соединенном Королевстве в ипотеку является обеспеченная банком надежность сделки. Например, банк проводит свою независимую оценку стоимости и качества недвижимости. Если по итогам такой экспертизы будет выявлено, что запрашиваемая продавцом сумма превышает реальную рыночную стоимость объекта, у заявителя есть повод для торга и снижения цены. Таким образом, ипотека не только гарантирует чистоту сделки, но и позволяет реально оценить потенциал недвижимого имущества.

При попытке обратиться за ипотечным кредитом в один из английских банков заявитель может столкнуться с некоторыми проблемами. К числу причин, служащих основанием для отказа в выдаче ипотеки, чаще всего относятся:

1. Отсутствие кредитной истории или слишком короткая кредитная история. Достаточным для банков сроком кредитной истории является срок в три года. Как правило, кредиторы запрашивают у заявителей сведения о местах их проживания в Великобритании за последние три года, а также о финансовой активности за тот же период.

2. Финансовая зависимость от другого лица. Например, виза супруга дает возможность проживать на территории Англии, но это виза зависимого лица — по такому документу получить ипотеку будет затруднительно.

3. Недостаточный срок действия визы. Если срок действия визы заявителя короче, чем срок запрашиваемого кредита, то в получении ипотеки может быть отказано.

4. Отсутствие избирательного права. Наличие имени заявителя в списке избирателей является одним из подтверждений проживания по заявленному адресу, а его отсутствие - основанием для снижения кредитного рейтинга.

5. Зарубежное происхождение доходов. Как правило, основную часть депозита составляют личные сбережения заявителя или деньги его ближайших родственников — и для них необходимо установить происхождение. Кроме того, важное значение имеет происхождение личных доходов заявителя. Если такие доходы были получены за рубежом, банку сложно проследить их происхождение, что также затрудняет процесс выдачи кредита.

Следует отметить, что все вышеперечисленное — лишь общие пожелания к заемщику. На деле же у каждого банка могут быть свои требования, установленные внутренними правилами. Кроме того, критерии оценки заемщиков постоянно обновляются.

Основной параметр, оцениваемый при принятии решения о выдаче или отказе в выдаче ипотеки, — уже упомянутый выше кредитный рейтинг. Кредитный рейтинг формируется на основании данных, предоставляемых тремя основными кредитными бюро Великобритании: Experian, Equifax и CallCredit (TransUnion). При этом разные банки пользуются оценками разных кредитных бюро, что также следует учитывать заявителю при выборе кредитной организации. У приезжего кредитный рейтинг часто может оказаться низким просто из-за того, что кредитные бюро не располагают достаточной информацией о его финансовой активности на территории Великобритании. При этом для одних банков низкий кредитный рейтинг может стать безусловной причиной для отказа в выдаче ипотеки, тогда как другие рассматривают каждое заявление в индивидуальном порядке.

Самый простой выход для иностранца, желающего получить ипотеку в Великобритании - обратиться к специалисту. В Англии существует такое понятие, как mortgage advisor - независимый советник по ипотеке. Такой эксперт поможет вам разобраться в требованиях банков, выберет самый подходящий вариант ипотеки, а после подскажет банковским специалистам, если у тех появятся затруднения в предоставленных вами документах.

Рассматривая заявления на выдачу ипотеки, британские банки подразделяют недвижимость на два типа: резидентную (Residential Mortgage) и инвестиционную (Buy-to-Let). Первая имеет место, когда заявитель намерен приобрести квартиру или дом для дальнейшего в них проживания. О второй идет речь тогда, когда заявитель хочет купить недвижимость с целью получения от нее дохода в будущем.

Тип недвижимости имеет для банка принципиальное значение, поскольку от него зависит, из каких средств заявитель будет в дальнейшем выплачивать ипотеку. В случае с приобретением резидентной недвижимости ипотека погашается из собственных средств заявителя, а значит ее срок ограничен ожидаемой датой выхода на пенсию.

Для выдачи ипотеки под приобретение резидентной недвижимости важно, каковы источники дохода заявителя и какова их природа: из какой страны поступают средства и являются ли они дивидендами, заработной платой, пенсией или платежами иного вида. Поэтому выбор банков, готовых одобрить ипотеку иностранцам, ограничен — однако на территории Великобритании есть финансовые организации, в которые можно обратиться за выдачей ипотечного кредита. Например, за выдачей ипотеки можно обратиться в жилищно-строительные кооперативы, условия у которых значительно мягче.

В случае с ипотекой под покупку инвестиционной недвижимости предполагаемым источником средств для погашения кредита становится сама эта недвижимость. Такие сделки рассматриваются банками как более рискованные, поэтому требования к кредитному рейтингу заявителя здесь еще выше.

Сумма депозита для инвестиционной недвижимости твердо не установлена: она зависит от того, планирует ли заявитель проживать в Великобритании или за ее пределами. В первом случае депозит, как правило, составляет 20-30%, а во втором - 40-50%. Это связано с тем, что второй случай для банков связан с максимальными рисками: у них нет достаточного объема информации об источниках финансирования и гарантий погашения ипотеки.

Стандартный пакет документов для получения кредита выходцами из России и стран СНГ включает в себя:

• паспорт гражданина и другие подтверждающие личность и семейное положение документы;
  
• справка НДФЛ за последние два года (для наемных работников) или бизнес-отчетность и личные налоговые декларации за последние два года (для ведущих собственное дело);
  
• свидетельство о собственности на недвижимость и документарные подтверждения других активов;
  
• выписка с банковского счета за последние 6 месяцев;
  
• сведения об имеющихся финансовых обязательствах.
  

Срок рассмотрения заявлений на выдачу кредита от иностранцев, как правило, составляет 2 - 3 месяца.

Решение о том, чтобы взять ипотеку, почти всегда сопровождается страхом и неуверенностью в собственном будущем - причем как для резидентов, так и для иностранцев. При этом статистика указывает, что приезжие легче и быстрее принимают решение о покупке жилья в ипотеку, чем сами англичане: зачастую иммигрантам достаточно пожить в стране один или два года, чтобы утвердиться в своем желании поселиться в стране навсегда.

В Великобритании получить ипотечный кредит легче даже в психологическом смысле. Все дело в высокой степени стабильности и в том, что процентная ставка по ипотечным кредитам в Соединенном Королевстве ниже, чем в большинстве других стран Европы. За последний год кредитные ставки выросли в связи с пандемией Covid-19, но по-прежнему остаются одними из самых низких.

При этом сделки по ипотеке, совершаемые в Соединенном Королевстве, являются безопасными: их контролирует само государство через такие институты как FCA (Financial Conduct Аuthority) и PCA (Prudential Conduct Authority). Кроме того, существует специальная государственная программа Help to Buy, призванная помочь резидентам Соединенного Королевства и иностранцам, решившим приобрести жилье в стране. Эта программа действует до 31 марта 2023 года. По сути, это субсидия, покрывающая небольшую часть займа - в дальнейшем ее нужно будет вернуть, но в момент приобретения квартиры или дома эта сумма может оказаться для покупателя приятным и важным бонусом.

Конкретный размер процентной ставки зависит от того, является ли приобретаемая недвижимость инвестиционной или резидентской, от предполагаемого срока выплаты кредита, а также от коэффициента LTV.

Размер процентной ставки по ипотечному кредиту в Соединенном Королевстве составляет от 1,73%. Такой процент может быть установлен, например, для кредита сроком в два года при LTV в 60%. При LTV размером в 90% для кредита сроком в пять лет банк может установить размер процентной ставки в 2,91%.

Для нерезидентов ставки будут выше: их размер может составить от 3 до 5% годовых.

Следует также учесть, что для получения ипотечного кредита в Великобритании потребуются некоторые дополнительные расходы: их размер, как правило, составляет 2-5% цены недвижимости. Сюда включаются траты на услуги оценщика, юриста и ипотечного брокера, а также сумма административного сбора и обязательного страхования.