LonGrad

Возвращение арендаторов: рост цен, войны за недвижимость и взятки

Государство хочет больше домовладельцев, но не хочет строить больше домов
В городах постепенно снимаются карантинные ограничения и работники начинают возвращаться на свои места. Как следствие, конкуренция за арендуемую недвижимость ужесточается.

Столица Великобритании медленно оживает. Организация «Транспорт для Лондона» (TfL) сообщает, что почти 4 миллиона человек воспользовались метро за последнюю неделю сентября, тогда как до начала пандемии Covid-19 средний показатель составлял 5,5 миллиона человек в неделю. Количество поездок на метро и автобусах увеличивалось каждую неделю с момента снятия карантинных ограничений в июле. В четверг 30 сентября было совершено 2,6 миллиона поездок на метро, и это самый высокий показатель для будних дней с начала пандемии.

После того, как в сентябре произошло массовое возвращение к офисной работе, загрузка лондонского метро достигла максимального значения с марта 2020 года, сообщает TfL. JPMorgan говорят, что почти половина их сотрудников вернулась в лондонский офис: некоторые из них работают полный рабочий день, а другие частично из дома. В то же время Goldman Sachs, чей исполнительный директор Дэвид Соломон называет домашнюю работу «отклонением от нормы», заявляют, что их лондонский офис может вернуться к полной занятости.

Количество рейсов из аэропорта Лондон-Сити, число которых в 2020 году упало на 82%, неуклонно растет — в прошлом месяце через него прошло 120 000 пассажиров, и это был самый загруженный месяц с начала пандемии, но это все еще только 26% от числа пассажиров, зарегистрированных в сентябре 2019 года.

Большие скидки во время локдауна

До того, как коронавирусные ограничения были полностью сняты, поток квартир, студенческого жилья и объектов для краткосрочной аренды позволял арендаторам заключать невероятные сделки.

Некоторые квартиры стоили всего 20% от первоначально запрашиваемой стоимости, а в особых случаях аренды снижалась до 40% от изначально запрашиваемой цены.

Разворот цен после зимы был столь же резким, как и спад, а это означает, что рынок возвращается к своей норме или даже становится более жестким. В лондонском почтовом индексе SE1, районе недалеко от Сити, который охватывает Ватерлоо и Лондонский мост, количество объектов со скидкой на аренду в размере 10% и более в конце 2020 года составило 550, тогда как в 2019 году оно оставалось стабильным на уровне около 50. Сегодня, по словам агентов, таких объектов меньше 25.

По данным портала о недвижимости Zoopla, спрос на арендуемую недвижимость в Лондоне в августе вырос почти на 80% от средних значений за 2017 — 2019 годы. Это означает, что домовладельцы повышают арендную плату для существующих арендаторов, а за новые объекты ведется настоящая война. В агентство недвижимости Marsh & Parsons в среднем приходит 31 запрос по каждому доступному объекту недвижимости. А агентство Savills вынуждено удалять недвижимость со своих веб-сайтов уже через час после добавления: таков объем запросов, которые они получают.

В центральных районах конкуренция еще более ожесточенная. Квартиру с двумя спальнями в Блумсбери только что арендовали за £3683 в месяц после получения четырех предложений, превышающих ориентировочную цену в £3142, в течение одного часа после размещения на сайте агента. Еще одна квартира с двумя спальнями в этом районе по цене £3 467 фунтов стерлингов в месяц — на £433 в месяц дороже, чем до Covid, — привлекла 20 просмотров в день и была сдана за £4225 в месяц.

В Лондоне не хватает домовладельцев?

Многие арендаторы, которым удалось добиться значительных скидок в начале года, обычно подписывали договоры аренды на срок более 12 месяцев, чтобы зафиксировать свои низкие цены — и это еще больше сокращает предложение. Так же обстоит дело и с тем фактом, что многие домовладельцы в столице решили попросту продать свое имущество. По данным Zoopla, около 13% лондонской недвижимости, выставленной на продажу в настоящее время, в предыдущие три года сдавались в аренду. Два года назад таких квартир было всего два%.


Некоторые инвесторы продали недвижимость, чтобы воспользоваться безумным ростом рынка продаж в первой половине года, вызванным отпуском по гербовым сборам, говорит Том Билл, руководитель отдела исследований жилого фонда Великобритании в Knight Frank. Других на время отпугнули налоговые и нормативные изменения, а также вызванный Covid-19 стресс, когда арендодателям приходилось соглашаться на более низкую арендную плату или рисковать сроками аннулирования сделки.


Проблема усугубляется тем, что в Лондоне теперь недвижимость покупают меньше домовладельцев, чем до недавних налоговых изменений: такими изменениями стали трехпроцентный гербовый сбор на дополнительные покупки жилья в апреле 2016 года и постепенная отмена налоговых льгот по ипотечным процентам, начавшаяся в следующем году. Агентство недвижимости Hamptons сообщает, что только 8% лондонской недвижимости, проданной в третьем квартале года, были куплены инвесторами, по сравнению с 24% в конце 2014 года.


Сектор сдачи в аренду стал более профессиональным, поэтому вам сложно проникнуть в него, если вы новый мелкий арендодатель. По словам Хэмптона, все большее число инвесторов вкладывают свою недвижимость в компании — в период с января по август в Лондоне было 10 388 buy-to-let компаний, что более чем вдвое превышает показатель за тот же период 2018 года. А число объектов недвижимости, построенных специально для сдачи в аренду, утроилось за последние пять лет.


Айеша Офори, специалист по инвестициям в недвижимость и основатель сети PropElle Network, которая помогает женщинам инвестировать в недвижимость, сейчас настороженно относится к капиталу. «Если мелкие арендодатели учтут отмену выгодных налоговых льгот и ограниченный прирост капитала — 1,7% в годовом исчислении за последние три года — многие могут усомниться в целесообразности таких вложений», — говорит Офори, которая считает, что такие места, как Ливерпуль и Лестер, предлагают гораздо большую доходность от аренды и перспективы прироста капитала в ближайшем будущем.


52-летний лондонский домовладелец Том Паркер был бы склонен согласиться, хотя ему только что удалось сдать в аренду свой пентхаус с тремя спальнями в доках Сент-Кэтрин, недалеко от лондонского Тауэра, по запрашиваемой цене £2500 в неделю через агентство недвижимости Cluttons.


«Мы выставили нашу квартиру на рынок в июне, и сначала там были довольно обеспокоены, потому что у нас почти не было просмотров», — говорит Паркер, работающий в банковском секторе. «В конце июля дело начало набирать обороты, а в августе пошло по-настоящему. В итоге мы получили три заинтересованных стороны».


Хотя он рад, что рынок аренды в столице вырос, Паркер отмечает, что доход после уплаты налогов невелик. «Кроме того, волатильность рынка делает стоимость капитала неопределенной», — добавляет он. — «Я бы не советовал становиться арендодателем прямо сейчас».


Если вы задумываетесь об инвестиционных возможностях на рынке недвижимости Лондона и Англии, свяжитесь с нами и получите бесплатную консультацию по телефону +44 7792 174059 (WhatsApp, Telegram) или через электронную почту info@longrad.com. Будем рады работать с Вами!
Сэкономьте себе £1000
на бесплатной консультации