Памятка желающему купить недвижимость в Англии

Если вы всё-таки решили купить квартиру в Англии, а не дом, то, к сожалению, у вас не будет особого выбора, и в большинстве случаев вы столкнётесь с понятием Лизхолд (Leasehold) и всеми вытекающими из него осложнениями.Это в ваших интересах, как покупателя или владельца квартиры в Лондоне, разобраться в характере основных юридических и финансовых аспектов владения оной, и в этой статье мы постараемся облегчить вашу участь, вкратце освятив три типа «квартировладения» и их самые существенные достоинства и недостатки.

Выражение «в большинстве случаев» было употреблено неспроста, поскольку, в отличие от всех других, как развитых, так и недоразвитых стран мира, квартиры в Англии продаются на трёх, как нельзя более разных, но в то же время вполне неплохо сосуществующих, основах:

• Leasehold – Лизхолд (договор долгосрочной аренды)
• Share of Freehold – Шэр оф Фрихолд (договор долгосрочной аренды + совладение всем зданием)
• Commonhold – Комонхолд (квартирное товарищество)

Изначально квартиры можно было приобрести только на основе лизхолд, что (общедоступным языком выражаясь) означает договор долгосрочной аренды (lease/лиз) со 100% предоплатой за весь период использования жилплощади. Договора обычно заключаются на 99 или 125 лет; вы, скорее всего, обязуетесь платить земельную ренту (ground rent), которая может достигать, и £150, и £500, а иногда и £5,000 в год; но вы также имеете полное право на продажу этого договора третьим лицам. С каждым годом, разумеется, у вас остаётся всё меньше лет на договоре, и если бы не инфляция, то рыночная стоимость вашего капиталовложения уменьшилась довольно значительно.

До 1993 года по закону вы не имели права на продление договора в Англии (lease extension). Поэтому если freeholder/фрихолдер (владелец квартиры, с кем вы или предыдущий leaseholder заключили договор) не хотел продлевать его, то в конце срока, теоретически, вы бы могли остаться без тех самых заветных «квадратных метров». Но, к счастью, фрихолдеры никогда не отказывались от денег и почти всегда, за несправедливо-крупную сумму национальной валюты, они заключали с вами новый договор или добавляли несколько десятков лет к тому сроку, что у вас оставался.

В 1993 правительство Джона Мейджера решило покончить с этой классовой несправедливостью, и выпустило "Leasehold Reform, Housing and Urban Development Act 1993". Если договор на вашу квартиру был изначально выдан на 21 или более лет, и вы были официальным владельцем этого лизхолда последние два года – в большинстве случаев, вам зелёный свет и все карты в руки. Фрихолдер, по закону, обязан (по рыночной стоимости, а не на основе «как ему захотелось») продлить ваш договор на дополнительные 90 лет поверх оставшегося периода; к тому же ваша земельная рента автоматически аннулируется. Так, например, купив сейчас квартиру с 50 годами на договоре, вы через два года сможете вынудить фрихолдера продлить этот договор на дополнительные 90, тем самым у вас будет новый 148 летний lease.

Другое значительное новшество, за которое стоит поблагодарить Партию Консерваторов – это система, именуемая collective enfranchisement, введенная тем же самым актом 1993 года и которая позволяет определенному числу лизхолдеров одного здания в принудительном порядке выкупить его у фрихолдера. Таким образом, вы и ваши соседи, принявшие участие в этом процессе, каждый приобретаете часть всего здания (share of freehold), а коллективно всё здание и землю под ним. Теоретически вы становитесь владельцами ваших квартир, а также квартир тех жильцов, кто не присоединился к сему процессу. К сожалению, процедура эта очень долгая (может занять до двух лет), довольно дорогая и lease всё равно остаётся, но теперь вы сами можете себе продлевать его на сколько угодно лет и за бесплатно. Земельной ренты больше не будет и у вас появится полный контроль над платой за коммунальное обслуживание, которую фрихолдеры зачастую завышают до неразумно высоких уровней, умудряясь при этом никаких ремонтов и реноваций в здании не делать.

Если вам надо выбрать между двумя более-менее схожими по качеству и местоположению квартирами (одной leasehold, другой share of freehold), настоятельно рекомендуем выбрать вторую. Цена будет чуть выше, но поверьте, оно того стоит. Купив такую недвижимость, вы станете полноправным, в нашем понятии, владельцем своего жилья и устраните множество потенциальных недоразумений и споров с freeholder-ом, связанных с продлением договора, платой за коммунальные услуги или земельной рентой.

«Тони Блэр & Ко» (правительство лейбористов) шагнули на порядок дальше, чем их предшественники. «Commonhold and Leasehold Reform Act 2002» наконец-то воплотил в жизнь мечты, пожалуй, каждого прогрессивно-мыслящего жителя Британии. Была введена новая форма владения квартирами – commonhold, которая наконец-то разрешила именно владение квартирой, а не просто временное пребывание в ней на основе договора. Общими же частями в доме (подъезд, парковка, подвал) вы владеете сообща со своими соседями, и коллективно вы все ответственны за их содержание, ремонт и реновации. Звучит довольно знакомо, не так ли? Самый близкий перевод на русский язык будет, наверное, квартирное товарищество, но постоянства ради давайте употреблять английский термин.

Если раньше у застройщиков не было выбора, и они должны были продавать квартиры на основе лизхолд или share of freehold, то теперь, при желании они могут облегчить жизнь себе и потенциальным покупателям, продавая на основе комонхолд. Но, судя по тому, что пишут в газетах (по состоянию на январь месяц), со времени вступления акта в силу, всего шесть домов зарегистрированы как комонхолд. Чем вызван этот антагонизм британцев по отношению ко всему эффективному и функциональному – не нам судить, но если вам представился шанс купить квартиру, которая является частью комонхолд – не робейте, берите!

Один из основополагающих элементов демократии и рыночной экономики – это возможность выбора. Если почти везде в мире у вас есть лишь один вариант законного владения квартирой, то в Англии их три. Это ж разве не наилучший пример свободы выбора; это ж разве не демократия всем демократиям? Пожалуй, да, но эта альтернатива жизнь никому не облегчает и в данном случае широта выбора чувство гордости ни у кого не вызывает.

Возвращаясь к самому началу статьи, хочется заметить, что не всё так плохо в великом королевстве. Может у вас и есть один шанс из миллиона наткнуться на заветный комонхолд при поиске жилья, и вы всей своей натурой не переносите понятие лизхолд, а также все связанные с ним трудностями; но, хоть медленно и верно, британское общество всё-таки эволюционирует. С каждым годом всё больше квартирных домов проходят болезненный процесс collective enfranchisement, и всё чаще в брошюрах квартир на продажу появляется надпись Share of Freehold.

Так что остаётся пожелать вам удачи и напомнить, что в Англии всегда лучше перестраховаться и заплатить за совет специалисту, чем сэкономить небольшую сумму и, понадеявшись на свои знания, оказаться в очень даже глубокой луже.