Плохие новости для цен на жилье в Великобритании, поскольку банки отзывают с рынка ипотечные продукты

В условиях пандемии рынок жилья подвергся бурным волнам, поскольку мы переживаем различные этапы неопределенности. Однако, поскольку 13 мая были сняты ограничения, на рынке появились явные признаки быстрого восстановления благодаря неудовлетворенному спросу и возвращению доверия потребителей. 

Тем не менее, есть опасения, что это восстановление может быть непродолжительным, так как высвободившийся спрос и проблемы, стоящие перед экономикой и доходами бесчисленных вкладчиков Великобритании, выходят на первый план.

Недавний опрос аналитиков рынка недвижимости от агентства Reuters показал, что цены на жилье, как ожидается, упадут на 5% в этом году, так как повышенный уровень безработицы из-за коронавируса и последующего карантина уменьшит спрос. Согласно опросу, ожидается, что падение цен на жилье будет относительно недолгим: в следующем году цены вырастут на 1,5%, а в 2022 году — на 3,5%. Но по наихудшему сценарию одного из 21 опрошенных аналитиков, падение цен составит 11% в этом году. 

Но есть еще более серьезная проблема — уничтожение 90% рынка ипотечного кредитования для тех, кто покупает жилье впервые. Многие кредиторы отзывают свои ипотечные продукты c LTV в 90-95% (LTV – отношение суммы кредита к стоимости недвижимости). На прошлой неделе крупнейший кредитор страны Nationwide объявил о то, что снижает LTV с 95% до 85%. А это означает, что желающим взять ипотеку потребуется депозит в три раза больше, чем раньше.

Рынок ипотеки в ремиссии

Очевидно, что в этом году невозможно будет избежать на рынке некоторого падения цен, но есть основания полагать, что ущерб будет не таким серьезным, как ожидают многие. Нет никаких сомнений в том, что от последствий пандемии и реакции Правительства будут как победители, так и проигравшие. Тем не менее, ущерб рынку жилья будет минимальным и кратковременным по мере восстановления страны и экономики.

К сожалению, отзыв ипотечных продуктов на этом уровне может привести к эффекту домино с долгосрочными последствиями. Обоснование для такого решения понятно — банки хотят избежать риска того, что домовладельцы столкнутся с отрицательным капиталом, если выплаты по их ипотеке превысят стоимость их дома из-за падения цен на жилье. Тем не эта точка зрения может оказаться недальновидной, если учитывать, что стоимость дома должна восприниматься как долгосрочная инвестиция. Цены вернутся к норме, об этом открыто говорят даже самые удручающие прогнозы.  

Изъятие большинства ипотечных продуктов на уровне 90% и 95% означает, что те, кто покупают свою первую недвижимость столкнуться я с крутым препятствием в то время, когда сбережения и так ослаблены из-за исторически низких процентов и ставок по сберегательным вкладам. Если Правительство намеревалось оживить экономику путем ослабления ограничений на рынке недвижимости, то это явно нелогично. И какая польза от ключевой процентной ставки Банка Англии в 0,1% для экономики, если ипотека остается недоступной для тех, кто приобретает жилье впервые?

Учтите также, что, если покупатели-новички сейчас изо всех сил пытаются подняться по лестнице, то домовладельцам, которые находятся на следующей ступени, будет труднее продавать свою собственность. Что, в свою очередь, возможно, вынудит их снизить цены, чтобы соблазнить покупателя, что подпитает озабоченность банков.

Снятие ипотечных продуктов уже привело к путанице и трудностям на рынке. Опрос, проведенный компанией Butterfield Mortgages в период с 29 мая по 2 июня с участием более 1300 домовладельцев и потенциальных покупателей, показал, что примерно половине покупателей было отказано в ипотеке в этом году из-за коронавируса. Это оказало пагубное влияние на объем сделок с недвижимостью и только способствует росту неуверенности в восстановлении рынка жилья.

Чего боятся банки?

Кредиторы утверждают, что, поскольку многие их сотрудники все еще находятся в отпуске, им не хватает ресурсов для адекватной обработки большого количества заявок на ипотечные кредиты. К тому же, они ожидают роста безработицы, когда осенью Правительство отменит схемы поддержки.

В ближайшие месяцы крайне вероятны серьезные финансовые проблемы на рынке труда и личных сбережений, поскольку сохраняется угроза увольнений и банкротства компаний. И с учетом того, что правительство надеется попросить предприятия взять на себя большую долю отчислений в бюджет с августа, существует риск того, что большое число работников столкнется с увольнениями, если их работодатель не сможет поддержать их позицию. В случае, если это приведет к еще большей распродаже недвижимости, это будет лишь способствовать дальнейшему снижению цен на жилье и добавит новых проблем рынку жилья, поскольку страхи банков в отношении отрицательного капитала растут. Изъятие ипотечных продуктов в таком случае перестало бы быть краткосрочной мерой, поскольку Великобритания, скорее всего, столкнется с более длительным экономическим спадом.

Могут ли кредиторы найти в себе смелость и помочь экономике быстрее восстановиться после кризиса?

В прошлом месяце Правительство ослабило ограничения на рынке жилья, потому что они осознали, что недвижимость является критически важной составляющей экономики Великобритании. Процветание первых поддерживает процветание последних. Таким образом цены на жилье выступают барометром здоровья страны в целом — если люди не покупают жилье, то есть проблема.

Очевидно, что в текущих условиях покупателям-новичкам нужна дополнительная помощь, а также некоторые возможные решения, с помощью которых правительство может вмешаться и помочь. Например, расширить схему Help-to-Buy, как для новых покупателей, так и для рынка перепродажи. Другое важное предложение — это временное снижение Stamp Duty Land Tax (SDLT), которое сэкономит покупателям средства. Но поскольку те, кто покупают недвижимость впервые, имеют право на льготы по SDLT вплоть до первых 300,000 фунтов стерлингов, это не принесет особой пользы большинству покупателей.

Важно понимать, что ответственность за поддержку рынка жилья лежит не только на Правительстве, но и на банках, которые несут ответственность за благополучие и рост экономики. Тем не менее, банки придерживается очень осторожного подхода к риску, пока их уверенность в восстановлении рынка остается сдержанной.

Возможно, это связано с переоценкой цен на жилье. В последнем Общенациональном индексе цен на жилье отмечалось падение цен на жилье на 1,7% в мае, что, вероятно, ускорило отзыв многих из их ипотечных продуктов, так как кредиторы опасаются дальнейшего снижения.

Однако с другой стороны, данные Reapit демонстрируют быстрое восстановление рынка жилья в течение нескольких недель после снятия ограничений. Что говорит о том, что потребительский спрос все еще активен. В предстоящие месяцы на рынке вероятно будут нестабильным с «провалами» и W-образным восстановлением. Однако ясно, что рынок будет продолжать двигаться вперед. Вот почему дополнительная поддержка со стороны банков могла бы повысить шансы на приобретение жилья теми, у кого есть достаточные сбережения.  Банки могут сделать больше, чтобы помочь и поддержать рынок недвижимости и сделать ставку на долгосрочное восстановление британской экономики, а не на ее краткосрочные потери.

Агентство LonGrad предоставляет услуги профессионалов  по инвестированию в недвижимость Лондона и Англии. Записаться на консультацию можно по телефону  +442081331778 или через электронную почту info@longrad.com. Будем рады работать с Вами!

Сэкономьте себе £1000
на бесплатной консультации




Обратная связь