LonGrad
Обзор рынка коммерческой недвижимости Лондона в 2021 году
Все, что важно знать инвесторам в коммерческую недвижимость Лондона в 2021
Лондонский рынок коммерческой недвижимости в 2021 году поделился на две части. Гибкие современные офисные помещения противостоят старым зданиям, стоимость которых, вероятно, снизится.
Перспективы офисной недвижимости в Лондоне
Ожесточенные торговые бои за невзрачный участок земли под застройку разворачиваются у северной границы лондонского Сити.
Одноакровый участок в богемном районе Шордич за последние недели вырос в цене со 120 до 150 миллионов фунтов стерлингов. Этот участок находится в собственности Лондонской торговой биржи, но им уже заинтересовались крупнейшие мировые инвесторы и девелоперы: Canary Wharf Group, Tishman Speyer, Helical. Все они уверены, что эта земля несёт в себе потенциал и именно за ней — будущее лондонской офисной недвижимости.
Случайному гостю центрального Лондона такой оптимизм покажется загадкой, и всё же для него есть основания.
Множество офисов сегодня пустуют, но ряд экспертов сходится во мнении, что и после окончания пандемии эти здания уже не будут настолько заполненными, как прежде: слишком много крупных работодателей успели перейти на удалённый или гибридный режим работы и оценить его преимущества.
В то же время растущая значимость сокращения углеродных выбросов, похоже, способна в короткие сроки привести к устареванию части лондонских офисов. Это, в свою очередь, грозит огромным снижением стоимости объектов в отдельных сегментах рынка.
Несмотря на все перечисленные неблагоприятные факторы, по данным агентства CBRE, инвесторы готовы вложить до 45 миллиардов фунтов стерлингов в лондонскую офисную недвижимость сразу после того, как спадут карантинные ограничения.
В немногочисленных недавних продажах офисных помещений зафиксированы цены, близкие к тем, что были до пандемии: рентабельность осталась на прежнем уровне, и ведущие застройщики Лондона отмечают, что среди собственников проблемной недвижимости не так много желающих её продать.
Одноакровый участок в богемном районе Шордич за последние недели вырос в цене со 120 до 150 миллионов фунтов стерлингов. Этот участок находится в собственности Лондонской торговой биржи, но им уже заинтересовались крупнейшие мировые инвесторы и девелоперы: Canary Wharf Group, Tishman Speyer, Helical. Все они уверены, что эта земля несёт в себе потенциал и именно за ней — будущее лондонской офисной недвижимости.
Случайному гостю центрального Лондона такой оптимизм покажется загадкой, и всё же для него есть основания.
Множество офисов сегодня пустуют, но ряд экспертов сходится во мнении, что и после окончания пандемии эти здания уже не будут настолько заполненными, как прежде: слишком много крупных работодателей успели перейти на удалённый или гибридный режим работы и оценить его преимущества.
В то же время растущая значимость сокращения углеродных выбросов, похоже, способна в короткие сроки привести к устареванию части лондонских офисов. Это, в свою очередь, грозит огромным снижением стоимости объектов в отдельных сегментах рынка.
Несмотря на все перечисленные неблагоприятные факторы, по данным агентства CBRE, инвесторы готовы вложить до 45 миллиардов фунтов стерлингов в лондонскую офисную недвижимость сразу после того, как спадут карантинные ограничения.
В немногочисленных недавних продажах офисных помещений зафиксированы цены, близкие к тем, что были до пандемии: рентабельность осталась на прежнем уровне, и ведущие застройщики Лондона отмечают, что среди собственников проблемной недвижимости не так много желающих её продать.
Коронавирус расколет рынок офисной недвижимости на две части
В десятках интервью с управляющими недвижимостью, инвесторами и аналитиками постоянно всплывает одно и то же объяснение происходящему: коронавирус разделит рынок коммерческой недвижимости Лондона на две части.
По мнению аналитиков, гибкая и современная недвижимость с доступом к открытым пространствам будет пользоваться большим спросом у инвесторов и арендаторов, тогда как рынок вторичной недвижимости ждёт неизбежное падение.
Первая группа объектов будет пользоваться повышенным интересом крупных прогрессивных компаний, а вот второй придётся перепрофилироваться и перестраиваться, чтобы оставаться на плаву.
Нужно отметить, что до сих пор современная качественная отделка и огромные атриумы не спасали офисные помещения от падения спроса. По данным CBRE, ожидаемые объемы продаж центральных офисов неуклонно и ежеквартально снижаются с начала пандемии и до конца марта этого года.
Поток инвестиций в лондонские офисы продолжает уменьшаться: по сведениям агентства Savills, за первые четыре месяца 2021 года он снизился на 53% по сравнению с тем же периодом 2020 года.
Тем не менее, уже сейчас мы наблюдаем явные признаки восстановления: ограничения, связанные с необходимостью социального дистанцирования, в столице снижаются, а вместе с ними и страх, что после коронавируса ситуация продолжит ухудшаться.
В первые три месяца года средняя арендная плата по новым договорам аренды офисов премиум класса в Лондоне составила 82,5 фунта стерлингов за квадратный фут, тогда как в четвертом квартале 2020 года она составляла 75 фунтов стерлингов.
По мнению аналитиков, гибкая и современная недвижимость с доступом к открытым пространствам будет пользоваться большим спросом у инвесторов и арендаторов, тогда как рынок вторичной недвижимости ждёт неизбежное падение.
Первая группа объектов будет пользоваться повышенным интересом крупных прогрессивных компаний, а вот второй придётся перепрофилироваться и перестраиваться, чтобы оставаться на плаву.
Нужно отметить, что до сих пор современная качественная отделка и огромные атриумы не спасали офисные помещения от падения спроса. По данным CBRE, ожидаемые объемы продаж центральных офисов неуклонно и ежеквартально снижаются с начала пандемии и до конца марта этого года.
Поток инвестиций в лондонские офисы продолжает уменьшаться: по сведениям агентства Savills, за первые четыре месяца 2021 года он снизился на 53% по сравнению с тем же периодом 2020 года.
Тем не менее, уже сейчас мы наблюдаем явные признаки восстановления: ограничения, связанные с необходимостью социального дистанцирования, в столице снижаются, а вместе с ними и страх, что после коронавируса ситуация продолжит ухудшаться.
В первые три месяца года средняя арендная плата по новым договорам аренды офисов премиум класса в Лондоне составила 82,5 фунта стерлингов за квадратный фут, тогда как в четвертом квартале 2020 года она составляла 75 фунтов стерлингов.
Только за последние недели произошло сразу несколько интересных сделок. Компания JLL подписала договор аренды на 15 лет на 134,000 кв. футов в комплексе British Land 1 Broadgate, а производитель вирусных видеоприложений TikTok взял в аренду всё здание Kaleidoscope Helical в Фаррингдоне также на 15 лет. По словам приближённых к сделке людей, после периода бесплатной аренды TikTok будет платить своему арендодателю 86 фунтов стерлингов за квадратный фут.
Как офисы влияют на корпоративный имидж
В 2021 году новые и комфортные офисные пространства становятся оружием в борьбе за людские ресурсы.
"Люди тратят на дорогу до работы больше часа, для этого им нужна веская причина. Я точно знаю, что никто не хочет возвращаться к большой плексигласовой коробке с табличкой "Наденьте маску""
По данным недавнего исследования Knight Frank, основанного на опросе 400 крупных работодателей, 37% владельцев бизнеса считают недвижимость частью своей стратегии по привлечению талантливых кадров.
Например, Sony Music при обращении в архитектурное бюро MoreySmith отдельно отметила, что новая штаб-квартира компании должна работать на привлечение и удержание талантов.
Например, Sony Music при обращении в архитектурное бюро MoreySmith отдельно отметила, что новая штаб-квартира компании должна работать на привлечение и удержание талантов.
«Люди тратят на дорогу до работы больше часа, для этого им нужна веская причина. Я точно знаю, что никто не хочет возвращаться к большой плексигласовой коробке с табличкой "Наденьте маску". Люди хотят чувствовать себя комфортно и понимать, что находятся в среде, в которой получают больше, чем дома», — комментирует Линда Мори-Берроуз, главный директор компании.
Офисы Лондона во многом идут навстречу работникам и потакают человеческим слабостям. Коммерческий небоскрёб 22 Bishopsgate в центре Лондона оказался настолько дог-френдли, что на рецепции можно получить специальный пропуск для своего питомца. В недавно открытой стеклянной башне, которая возвышается над горизонтом лондонского Сити, также есть стена для скалолазания и спа-салон. А застройщик Fabrix модернизировал лондонское здание 1960-х годов, добавив лес на крышу и пейзажный бассейн со стеклянным полом.
Офисы Лондона во многом идут навстречу работникам и потакают человеческим слабостям. Коммерческий небоскрёб 22 Bishopsgate в центре Лондона оказался настолько дог-френдли, что на рецепции можно получить специальный пропуск для своего питомца. В недавно открытой стеклянной башне, которая возвышается над горизонтом лондонского Сити, также есть стена для скалолазания и спа-салон. А застройщик Fabrix модернизировал лондонское здание 1960-х годов, добавив лес на крышу и пейзажный бассейн со стеклянным полом.
Возрождение после Brexit
Пока Лондон боролся с последствиями Brexit, инвесторы обратились к другим европейским городам. В результате произошло расхождение в ожидаемой годовой доходности, которая и определяет стратегии инвестирования в коммерческую недвижимость, между объектами Лондона и других городов Западной Европы.
Средняя доходность для лучших активов в центре Лондона составляет 4,2% по сравнению с менее чем 3,5% в других европейских городах, отслеживаемых CBRE. По словам агента CBRE, в Париже средняя доходность сейчас составляет 2,75% и имеет тенденцию к снижению.
Рональд Дикерман, президент Madison International Realty, частной инвестиционной компании, владеющей холдингами в Уэст-Энде, планирует присоединиться к борьбе за лучшие лондонские офисы. Он считает, что столица Великобритании уже выходит из-под двойного гнёта коронавируса и последствий Brexit, с которыми приходится считаться на протяжении последних пяти лет.
По данным CBRE, мировые инвесторы выделили от 40 до 45 миллиардов фунтов стерлингов на прямые инвестиции в лондонские офисы. Это больше, чем в любом другом европейском городе, и это рекордный показатель для объёмов инвестиций с 2012 года.
Инвесторы нацелены на лучшие в своём классе объекты, инвестиции в которые считаются наиболее устойчивыми: это типичная практика после крупных финансовых потрясений.
«Инвесторы снова активны после продолжительного периода спада», — говорит Джеймс Бекхэм, глава отдела инвестиций CBRE в Лондоне. Он добавляет, что всё больше сделок происходит за закрытыми дверями, без предварительной рекламы недвижимости.
Так, в декабре прошлого года сингапурский инвестор Sun Venture согласился купить офисный комплекс Landsec в лондонском Сити за 552 миллиона фунтов стерлингов, хотя в марте 2020 года тот был оценен в 546 миллиона фунтов стерлингов. По словам близкого к сделке источника, инвесторы даже не посетили объект, прежде чем согласиться на эту покупку.
Рональд Дикерман, президент Madison International Realty, частной инвестиционной компании, владеющей холдингами в Уэст-Энде, планирует присоединиться к борьбе за лучшие лондонские офисы. Он считает, что столица Великобритании уже выходит из-под двойного гнёта коронавируса и последствий Brexit, с которыми приходится считаться на протяжении последних пяти лет.
По данным CBRE, мировые инвесторы выделили от 40 до 45 миллиардов фунтов стерлингов на прямые инвестиции в лондонские офисы. Это больше, чем в любом другом европейском городе, и это рекордный показатель для объёмов инвестиций с 2012 года.
Инвесторы нацелены на лучшие в своём классе объекты, инвестиции в которые считаются наиболее устойчивыми: это типичная практика после крупных финансовых потрясений.
«Инвесторы снова активны после продолжительного периода спада», — говорит Джеймс Бекхэм, глава отдела инвестиций CBRE в Лондоне. Он добавляет, что всё больше сделок происходит за закрытыми дверями, без предварительной рекламы недвижимости.
Так, в декабре прошлого года сингапурский инвестор Sun Venture согласился купить офисный комплекс Landsec в лондонском Сити за 552 миллиона фунтов стерлингов, хотя в марте 2020 года тот был оценен в 546 миллиона фунтов стерлингов. По словам близкого к сделке источника, инвесторы даже не посетили объект, прежде чем согласиться на эту покупку.
Вакцинация и недвижимость
Ещё один фактор, влияющий на инвестиционную привлекательность Лондона — темпы внедрения вакцины против коронавируса. В городе они очень высоки, что особенно ценится инвесторами, большинство из которых приезжают из других стран.
Уже к концу третьего квартала текущего года будет проведена массовая вакцинация среди жителей Лондона, а это значит, что бизнес начнёт восстанавливаться и спрос на коммерческие пространства неизбежно будет расти.
Уже к концу третьего квартала текущего года будет проведена массовая вакцинация среди жителей Лондона, а это значит, что бизнес начнёт восстанавливаться и спрос на коммерческие пространства неизбежно будет расти.
Феномен складской недвижимости
Из всей коммерческой недвижимости самыми непоколебимыми перед лицом общей экономической нестабильности оказались складские помещения.
Более того, за период пандемии этот сектор показал рост. Разрыв между ритейлом и складскими помещениями сегодня составляет рекордные для Британии 8%. Можно с уверенностью сказать, что этот сегмент остаётся по-прежнему востребованным у инвесторов.
Более того, за период пандемии этот сектор показал рост. Разрыв между ритейлом и складскими помещениями сегодня составляет рекордные для Британии 8%. Можно с уверенностью сказать, что этот сегмент остаётся по-прежнему востребованным у инвесторов.
Ситуация со старыми офисами
Если заглянуть вглубь рынка, признаки оживления найти становится труднее.
По данным Savills, за время пандемии более 3 миллионов квадратных футов офисных площадей (в основном речь здесь идёт о небольших помещениях, расположенных в старых зданиях) перешли на рынок субаренды. Это так называемая «серая зона» не привлекает новых арендаторов, несмотря на перспективу больших скидок за арендную плату.
По данным Savills, за время пандемии более 3 миллионов квадратных футов офисных площадей (в основном речь здесь идёт о небольших помещениях, расположенных в старых зданиях) перешли на рынок субаренды. Это так называемая «серая зона» не привлекает новых арендаторов, несмотря на перспективу больших скидок за арендную плату.
Savills также сообщает о том, что процент пустующих помещений в лондонском Сити вырос до 8,9% в конце марта с 5,3% годом ранее. По прогнозам экспертов, в этом году на Сити будет приходиться до 10% предложений по Лондону.
Ожидается, что под удар попадут преимущественно старые офисы, которые постепенно опустеют. Крупнейшие застройщики, такие как Landsec и British Land, останутся относительно невредимыми.
«Крупные арендодатели обладают широким портфелем недвижимости, включая высоколиквидную, поэтому смогут без больших потерь пережить этот шторм. У небольших независимых арендодателей не будет достаточной огневой мощи, чтобы таким же образом справиться с потерей доходности или стоимости своих активов», — говорит Аластер Кармайкл, директор по инвестициям компании HB Titan.
Кармайкл предупреждает, что в результате может появиться множество проблемных кредитов, привязанных к офисам.
Этот тренд в дальнейшем будет только усиливаться. Владельцы старых офисов, уже не устоявшие перед лицом пандемии, увидят, что их проблемы только усугубляются растущей актуальностью климатического кризиса.
Ожидается, что под удар попадут преимущественно старые офисы, которые постепенно опустеют. Крупнейшие застройщики, такие как Landsec и British Land, останутся относительно невредимыми.
«Крупные арендодатели обладают широким портфелем недвижимости, включая высоколиквидную, поэтому смогут без больших потерь пережить этот шторм. У небольших независимых арендодателей не будет достаточной огневой мощи, чтобы таким же образом справиться с потерей доходности или стоимости своих активов», — говорит Аластер Кармайкл, директор по инвестициям компании HB Titan.
Кармайкл предупреждает, что в результате может появиться множество проблемных кредитов, привязанных к офисам.
Этот тренд в дальнейшем будет только усиливаться. Владельцы старых офисов, уже не устоявшие перед лицом пандемии, увидят, что их проблемы только усугубляются растущей актуальностью климатического кризиса.
Прогнозируемый уровень доходности
Все перечисленные выше риски не убили экономическую активность. Перспектива снижения стоимости в некоторых частях рынка, низкая заполняемость других и неуверенность в том, как мы будем использовать офисные помещения в будущем, — всё это будет сильно давить на умы инвесторов в коммерческую недвижимость Лондона.
Несмотря на то, что 2020 год оказался трудными для всего мирового сообщества, лондонская недвижимость удержала хорошие показатели, и даже кризис, вызванный Brexit, уже можно считать преодолённым.
По оценкам экономистов, приоритетный финансовый показатель — валовая добавленная стоимость — за прошедший год упал в Великобритании на 10%.
И тем не менее, коммерческая недвижимость Лондона в сравнении с другими активами, включая жилую недвижимость, продемонстрировала свою устойчивость к финансовым потрясениям и сохранила высокую ликвидность.
На 2021 год 10-летний показатель доходности для индустриальной недвижимости Лондона составляет 12,1%, для офисного сектора — 8,3%, для ритейла — 2,6%.
Привлекательность офисных зданий для инвесторов и арендаторов сильно зависит от района города: внимание сосредоточено на Сити, но позитивная динамика наблюдается и в других районах. Так, в Хемпстеде арендная ставка даже на пике пандемии не опускалась ниже отметки в 100 фунтов за квадратный фут. Объекты элитной коммерческой недвижимости также строятся в районах Фаррингдон, Мейфэр и Сент Джеймс — и инвесторы готовы сделать на них ставку.
Прогнозы на ближайшее будущее для Лондона остаются оптимистичными: этот город на протяжении долгих лет сохраняет статус крупнейшего финансового центра мира и строит свой успех на экономической и политической стабильности, туристической привлекательности, богатом культурном наследии и лидирующих позициях в социальной сфере. Важную роль в увеличении экономической привлекательности города сыграла и ультрасовременная скоростная линия метро Elizabeth Line, пересекающая столицу Великобритании с востока на запад.
Несмотря на то, что 2020 год оказался трудными для всего мирового сообщества, лондонская недвижимость удержала хорошие показатели, и даже кризис, вызванный Brexit, уже можно считать преодолённым.
По оценкам экономистов, приоритетный финансовый показатель — валовая добавленная стоимость — за прошедший год упал в Великобритании на 10%.
И тем не менее, коммерческая недвижимость Лондона в сравнении с другими активами, включая жилую недвижимость, продемонстрировала свою устойчивость к финансовым потрясениям и сохранила высокую ликвидность.
На 2021 год 10-летний показатель доходности для индустриальной недвижимости Лондона составляет 12,1%, для офисного сектора — 8,3%, для ритейла — 2,6%.
Привлекательность офисных зданий для инвесторов и арендаторов сильно зависит от района города: внимание сосредоточено на Сити, но позитивная динамика наблюдается и в других районах. Так, в Хемпстеде арендная ставка даже на пике пандемии не опускалась ниже отметки в 100 фунтов за квадратный фут. Объекты элитной коммерческой недвижимости также строятся в районах Фаррингдон, Мейфэр и Сент Джеймс — и инвесторы готовы сделать на них ставку.
Прогнозы на ближайшее будущее для Лондона остаются оптимистичными: этот город на протяжении долгих лет сохраняет статус крупнейшего финансового центра мира и строит свой успех на экономической и политической стабильности, туристической привлекательности, богатом культурном наследии и лидирующих позициях в социальной сфере. Важную роль в увеличении экономической привлекательности города сыграла и ультрасовременная скоростная линия метро Elizabeth Line, пересекающая столицу Великобритании с востока на запад.
Влияние климатических изменений на рынок недвижимости
Финансовые кризисы часто вынуждают застройщиков и инвесторов к борьбе за выживание и отвлекают их от обязательств по защите климата.
Пока что коронавирус не оказал такого же эффекта, поскольку уровень долга в секторе намного ниже, чем в 2008 году, а спекулятивное развитие оказалось более сдержанным.
Многие крупнейшие владельцы недвижимости, инвесторы и арендаторы мира только ужесточают или усиливают свои экологические обязательства во время пандемии. Так, компания British Land поставила цель достичь к 2030 году чистых нулевых выбросов (Net Zero) углерода. Экологическая устойчивость возглавила список требований многих арендаторов, разделив рынок недвижимости пополам.
«Полтора года назад один или два арендатора могли заявить экологическую устойчивость где-то в своем списке требований. Теперь она оказывается прямо наверху списка: компании хотят, чтоб их здания обладали чистым нулевым выбросом углерода», — говорит исполнительный директор компании British Land Саймон Картер. Поскольку на недвижимость приходится примерно 40% углеродного следа, оставляемого Великобританией, потенциальный выигрыш для экологии — и затраты для застройщиков — огромны.
Это означает, что в ближайшее время следует ожидать потока финансирования для новых проектов с чистым нулевым показателем углеродных выбросов, которые направлены на сокращение энергопотребления, связанного со строительством и управлением офисом. Такого сокращения можно добиться, например, путём выработки энергии из возобновляемых источников, использования экологически чистых материалов и сокращения цепочки поставок. На данный момент, однако, многие застройщики также полагаются на компенсацию выбросов углерода для снижения показателей чистых выбросов, связанных со строительством. Экоактивисты критически отзываются о подобной практике, считая её юридической фикцией, призванной освободить застройщиков от ответственности.
Стремление бизнеса к чистому нулевому выбросу однозначно окажет влияние на рынок недвижимости и сузит количество востребованных у арендаторов офисов, в результате чего образуется большое количество офисных зданий, которые не соответствуют новым стандартам и рискуют устареть.
Разрыв в арендной плате между офисами с низким уровнем выбросов и офисами без него быстро увеличивается.
По данным Knight Frank, Лондон уже является мировым лидером в области низкоуглеродной офисной застройки: около 3000 зданий имеют экологическую сертификацию. Но даже этого количества недостаточно для удовлетворения растущего спроса на площади с чистым нулевым выбросом. По оценкам агентства, 40% всего капитала, ориентированного на лондонский офисный рынок в этом году, сосредоточено на офисах с экологической сертификацией.
Устойчивое развитие — это не просто одно из средств для повышения арендной платы, но и ключ к выживанию. Термин «безнадёжные активы», обычно применяемый по отношению к ископаемым видам топлива, которые должны оставаться в земле и рискуют обесцениться, теперь употребляется и при характеристике недвижимости.
Доведение зданий до стандартов углеродной нейтральности обойдется недёшево.
«Серьёзные затраты будут возникать в тех случаях, когда вы стремитесь к нулевым чистым выбросам на существующем объекте, а не на вновь строящемся. Объём инвестиций в этот сектор исчисляется многими, многими миллиардами, хотя об этом пока не заговорили в полную силу», — отмечает исполнительный директор Landsec Марк Аллан, связывающий дальнейшие планы развития компании со стимулированием нулевых выбросов.
В конечном итоге, если офисы нельзя будет модернизировать для снижения выбросов, арендная плата за них может упасть до точки, при которой они станут ненужными и нерентабельными. При этом любые объекты недвижимости старше 20 лет, с низкой высотой от пола до потолка и небольшими окнами, не подходят и для проектов редевелопмента. Они плохо применимы для использования в альтернативных целях: например, для преобразования в жилые дома. Это увеличивает вероятность того, что на центральных улицах будут появляться заброшенные дома, местные власти потеряют налоговые поступления, а инвесторы пенсионных фондов — часть своих доходов.
В то же время, устаревание офисов с плохой экологической устойчивостью также может означать, что ещё больше углерода будет выбрасываться в таких местах, как лондонский Сити. Компании, поставившие себе целью нулевые чистые выбросы, требуют новых офисов, которые не выделяют углерода совсем или выделяют его мало, и самый дешёвый способ их создания — это строительство новых зданий. Но такое строительство означает полный или частичный снос уже существующих объектов, а это чрезвычайно расточительный в смысле экологии процесс.
Пока что коронавирус не оказал такого же эффекта, поскольку уровень долга в секторе намного ниже, чем в 2008 году, а спекулятивное развитие оказалось более сдержанным.
Многие крупнейшие владельцы недвижимости, инвесторы и арендаторы мира только ужесточают или усиливают свои экологические обязательства во время пандемии. Так, компания British Land поставила цель достичь к 2030 году чистых нулевых выбросов (Net Zero) углерода. Экологическая устойчивость возглавила список требований многих арендаторов, разделив рынок недвижимости пополам.
«Полтора года назад один или два арендатора могли заявить экологическую устойчивость где-то в своем списке требований. Теперь она оказывается прямо наверху списка: компании хотят, чтоб их здания обладали чистым нулевым выбросом углерода», — говорит исполнительный директор компании British Land Саймон Картер. Поскольку на недвижимость приходится примерно 40% углеродного следа, оставляемого Великобританией, потенциальный выигрыш для экологии — и затраты для застройщиков — огромны.
Это означает, что в ближайшее время следует ожидать потока финансирования для новых проектов с чистым нулевым показателем углеродных выбросов, которые направлены на сокращение энергопотребления, связанного со строительством и управлением офисом. Такого сокращения можно добиться, например, путём выработки энергии из возобновляемых источников, использования экологически чистых материалов и сокращения цепочки поставок. На данный момент, однако, многие застройщики также полагаются на компенсацию выбросов углерода для снижения показателей чистых выбросов, связанных со строительством. Экоактивисты критически отзываются о подобной практике, считая её юридической фикцией, призванной освободить застройщиков от ответственности.
Стремление бизнеса к чистому нулевому выбросу однозначно окажет влияние на рынок недвижимости и сузит количество востребованных у арендаторов офисов, в результате чего образуется большое количество офисных зданий, которые не соответствуют новым стандартам и рискуют устареть.
Разрыв в арендной плате между офисами с низким уровнем выбросов и офисами без него быстро увеличивается.
По данным Knight Frank, Лондон уже является мировым лидером в области низкоуглеродной офисной застройки: около 3000 зданий имеют экологическую сертификацию. Но даже этого количества недостаточно для удовлетворения растущего спроса на площади с чистым нулевым выбросом. По оценкам агентства, 40% всего капитала, ориентированного на лондонский офисный рынок в этом году, сосредоточено на офисах с экологической сертификацией.
Устойчивое развитие — это не просто одно из средств для повышения арендной платы, но и ключ к выживанию. Термин «безнадёжные активы», обычно применяемый по отношению к ископаемым видам топлива, которые должны оставаться в земле и рискуют обесцениться, теперь употребляется и при характеристике недвижимости.
Доведение зданий до стандартов углеродной нейтральности обойдется недёшево.
«Серьёзные затраты будут возникать в тех случаях, когда вы стремитесь к нулевым чистым выбросам на существующем объекте, а не на вновь строящемся. Объём инвестиций в этот сектор исчисляется многими, многими миллиардами, хотя об этом пока не заговорили в полную силу», — отмечает исполнительный директор Landsec Марк Аллан, связывающий дальнейшие планы развития компании со стимулированием нулевых выбросов.
В конечном итоге, если офисы нельзя будет модернизировать для снижения выбросов, арендная плата за них может упасть до точки, при которой они станут ненужными и нерентабельными. При этом любые объекты недвижимости старше 20 лет, с низкой высотой от пола до потолка и небольшими окнами, не подходят и для проектов редевелопмента. Они плохо применимы для использования в альтернативных целях: например, для преобразования в жилые дома. Это увеличивает вероятность того, что на центральных улицах будут появляться заброшенные дома, местные власти потеряют налоговые поступления, а инвесторы пенсионных фондов — часть своих доходов.
В то же время, устаревание офисов с плохой экологической устойчивостью также может означать, что ещё больше углерода будет выбрасываться в таких местах, как лондонский Сити. Компании, поставившие себе целью нулевые чистые выбросы, требуют новых офисов, которые не выделяют углерода совсем или выделяют его мало, и самый дешёвый способ их создания — это строительство новых зданий. Но такое строительство означает полный или частичный снос уже существующих объектов, а это чрезвычайно расточительный в смысле экологии процесс.