LonGrad
К кому стоит обратиться при покупке недвижимости в Лондоне?
Полезная информация для тех, кто хочет купить или продать недвижимость в Англии
Как вы уже, наверное, успели заметить, существует огромное множество профессий, так или иначе, связанных с недвижимостью в Великобритании. Но все эти люди, насколько бы высокоинтеллектуальными и образованными они не были, никогда не будут знать рынок недвижимости также хорошо, как представители следующих четырех профессий: Chartered Surveyor (квалифицированный специалист по недвижимости), Developer (застройщик), Property Acquisition Agent (агент по приобретению недвижимости) и, разумеется, Estate Agent (риэлтор).
В этой статье мы рассмотрим одну из самых «ненавистных» в Англии профессий – Estate Agent (маклер/риэлтор). Каким образом английские СМИ проводили свои опросы и пришли к такого рода заключению, нам неизвестно, но, если верить ведущим издательствам, то на протяжении многих лет маклеры занимают первое место в «Листе ненависти» (Hate List). Даже парковочные контролёры (Traffic Wardens), способные вывести из себя и заставить нецензурно выражаться самых миролюбивых и добропорядочных граждан, занимают лишь второе место.
В Великобритании для посредника между покупателем и продавцом недвижимости имеется лишь один технический термин – Estate Agent (агент по продаже недвижимости). Русский язык, являясь «великим и могучим», имеет несколько определений, наиболее часто встречаемые из которых – «маклер, агент или брокер по недвижимости» и «риэлтор». В нашей статье мы будем использовать все эти термины по отношению к Estate Agents.
Полезная информация для продавца недвижимости
Поскольку сделка с недвижимостью считаются одной из важнейших финансовых операций в жизни большинства жителей Туманного Альбиона, то довольно важно выбрать компетентного агента, но тогда сразу возникает вопрос: «Как?». В странах с относительно молодыми демократическими институтами рекомендуется, прежде всего, смотреть на срок пребывания фирмы на рынке, размер агентства, охват рынка, а также уровень и качество рекламных компаний.
Недооценить свой дом на 5-10%, значит потерять 5-10 % при продаже, а поэтому лучше заплатить агенту 1-3% и быть уверенным, что цена действительно рыночная.
Но такого же рода критерии не всегда подойдут к выбору маклера в Англии. Здесь довольно часто фирмы, состоящие из пяти-шести человек и имеющие лишь один офис (но зато в 50 метрах от вашего дома), способны оказать не только самый профессиональный сервис, но и самую быструю и очень выгодную продажу. Хотя самый простой способ выбора маклера – это рекомендация. Если кто-то из ваших знакомых уже пользовался услугами этого человека и остался доволен, то, поверьте, этот риэлтор сделает всё возможное, чтобы и вы себя почувствовали «в надёжных руках».
Многие считают грабёжом среди бела дня те 1-3% комиссионных, которые берут английские маклеры за свою работу. На самом же деле, именно те функции, что агенты выполняют за эти деньги, и делают их практически незаменимыми при продаже недвижимости.
Во-первых, если вы не занимаетесь недвижимостью сами, то маловероятно, что вы сможете правильно определить рыночную стоимость вашего дома. Недооценить свой дом на 5-10%, значит потерять 5-10 % при продаже, а поэтому лучше заплатить агенту 1-3% и быть уверенным, что цена действительно рыночная.
Если и слово «маркетинг» не фигурирует на вашей визитной карточке, то тоже маловероятно, что вы сможете профессионально разрекламировать свою недвижимость. Охватив лишь малую часть потенциальных покупателей, вы рискуете так и не получить запрашиваемую цену.
Что обычному продавцу также не под силу – это показывать квартиру необъятному множеству потенциальных покупателей несколько раз в день на протяжении долгих месяцев. Некоторые дома действительно продаются уже после третьего показа, но очень часто покупатель найдётся лишь после 50-70 показов. А это не только отнимает много времени и выматывает морально и физически, но иногда и просто невозможно, поскольку, как продавцы, так и покупатели бывают в командировках и отпусках.
Многие считают грабёжом среди бела дня те 1-3% комиссионных, которые берут английские маклеры за свою работу. На самом же деле, именно те функции, что агенты выполняют за эти деньги, и делают их практически незаменимыми при продаже недвижимости.
Во-первых, если вы не занимаетесь недвижимостью сами, то маловероятно, что вы сможете правильно определить рыночную стоимость вашего дома. Недооценить свой дом на 5-10%, значит потерять 5-10 % при продаже, а поэтому лучше заплатить агенту 1-3% и быть уверенным, что цена действительно рыночная.
Если и слово «маркетинг» не фигурирует на вашей визитной карточке, то тоже маловероятно, что вы сможете профессионально разрекламировать свою недвижимость. Охватив лишь малую часть потенциальных покупателей, вы рискуете так и не получить запрашиваемую цену.
Что обычному продавцу также не под силу – это показывать квартиру необъятному множеству потенциальных покупателей несколько раз в день на протяжении долгих месяцев. Некоторые дома действительно продаются уже после третьего показа, но очень часто покупатель найдётся лишь после 50-70 показов. А это не только отнимает много времени и выматывает морально и физически, но иногда и просто невозможно, поскольку, как продавцы, так и покупатели бывают в командировках и отпусках.
«Ковбои» британской экономики
Рынок недвижимости – это одна из фундаментальных основ экономики любой развитой страны. В большинстве западных государств, посреднические сделки с недвижимостью осуществляются с участием сертифицированных специалистов; однако в Великобритании сложилась довольно противоречивая ситуация и, чтобы стать агентом по недвижимости тут не требуется никаких лицензий, специальных знаний или сертификатов.
Отсутствие какого-либо регулирования и обязательной сертификации приводит к тому, что любой человек, даже только вчера вышедший из тюрьмы или уволенный с предыдущей работы за несанкционированное использование денег клиента, может стать брокером по недвижимости в Лондоне. Всё это приводит к тому, что на рынке существует огромное множество фирм и агентов, которым понятия профессионализм, уважение к клиенту и честность, чужды и незнакомы. Таких индивидов в Англии принято называть «ковбоями» и именно они (хоть их и меньшинство) помогают маклерам на протяжении многих лет держаться в пятёрке самых ненавистных профессий.
Отсутствие какого-либо регулирования и обязательной сертификации приводит к тому, что любой человек, даже только вчера вышедший из тюрьмы или уволенный с предыдущей работы за несанкционированное использование денег клиента, может стать брокером по недвижимости в Лондоне. Всё это приводит к тому, что на рынке существует огромное множество фирм и агентов, которым понятия профессионализм, уважение к клиенту и честность, чужды и незнакомы. Таких индивидов в Англии принято называть «ковбоями» и именно они (хоть их и меньшинство) помогают маклерам на протяжении многих лет держаться в пятёрке самых ненавистных профессий.
В Англии для того, чтобы стать агентом по недвижимости не требуется никаких лицензий, специальных знаний или сертификатов.
Некоторые из трюков, которыми пользуются эти «непрофессионалы», являются аморальными, другие же – чистейшей воды криминальными. В марте 2006 года по BBC показывали передачу "Whistleblower", где репортёр устраивалась работать в несколько довольно известных агентств недвижимости и, разумеется, тайно вела видеосъемки всего, что происходило «за кулисами» в этих фирмах. В одном агентстве, чтобы сделка прошла как можно скорее, маклер предлагал покупательнице помочь оформить не только ипотечный кредит по заведомо поддельным документам, но и сам лично за £550 фунтов достал для неё фальшивый британский паспорт.
Пытаясь выиграть как можно больше клиентов, агенты зачастую оценивают дома на порядок выше, чем они на самом деле стоят. В итоге срок продажи удваивается или утраивается, да и, в большинстве случаев, после многих месяцев безуспешного маркетинга, цену всё равно приходиться снижать до разумных пределов.
С другой стороны, недооценка недвижимости также довольно распространённая схема дополнительного приработка для брокеров. Агент намеренно недооценивает вашу недвижимость на 10-15% и потом его знакомый покупает её у вас, не забыв поделиться с агентом долей прибыли (разумеется, наличными и в конверте).
Поэтому перед тем как подписать контракт с каким-то определённым агентом, рекомендуется попросить представителей как минимум трёх конкурирующих фирм прийти и дать своё мнение о том, сколько они смогут выручить с продажи вашего дома, сколько примерно времени это у них займёт, и какой процент они возьмут за свои услуги. Именно в этой жизненной ситуации пословица «семь раз отмерь и один раз отрежь» является самым подходящим советом, и лишь проведя небольшой опрос местных агентов можно быть уверенным, что вы получите наилучший сервис за разумные комиссионные.
Пытаясь выиграть как можно больше клиентов, агенты зачастую оценивают дома на порядок выше, чем они на самом деле стоят. В итоге срок продажи удваивается или утраивается, да и, в большинстве случаев, после многих месяцев безуспешного маркетинга, цену всё равно приходиться снижать до разумных пределов.
С другой стороны, недооценка недвижимости также довольно распространённая схема дополнительного приработка для брокеров. Агент намеренно недооценивает вашу недвижимость на 10-15% и потом его знакомый покупает её у вас, не забыв поделиться с агентом долей прибыли (разумеется, наличными и в конверте).
Поэтому перед тем как подписать контракт с каким-то определённым агентом, рекомендуется попросить представителей как минимум трёх конкурирующих фирм прийти и дать своё мнение о том, сколько они смогут выручить с продажи вашего дома, сколько примерно времени это у них займёт, и какой процент они возьмут за свои услуги. Именно в этой жизненной ситуации пословица «семь раз отмерь и один раз отрежь» является самым подходящим советом, и лишь проведя небольшой опрос местных агентов можно быть уверенным, что вы получите наилучший сервис за разумные комиссионные.
Клиент-король
Существуют десятки причин, из-за которых купля-продажа недвижимости может пойти не совсем по плану и большая часть из них лишь косвенно зависит от вашего агента. Люди зачастую прибегают к услугам риэлторов, когда им нужно срочно решать жилищные проблемы. Не удивительно, что в таких неприятных жизненных ситуациях как развод, банкротство или вынужденный переезд, на отрицательном эмоциональном фоне маклер ещё даже до встречи с клиентом уже воспринимаются им как «враг номер один». Но, не смотря на это, с завидным постоянством, продавцы и покупатели не перестают винить во всех своих бедах именно риэлторов.
Хотя не стоит забывать, что самая хорошая реклама для любого профессионала – это положительные отзывы старых клиентов, и каждый здравомыслящий маклер сделает всё возможное, чтобы оставить вас довольными, счастливыми и полными желания вернуться именно к нему, если вы друг решите продать свой дом, будь то через 5, 20 или 35 лет.
Хотя не стоит забывать, что самая хорошая реклама для любого профессионала – это положительные отзывы старых клиентов, и каждый здравомыслящий маклер сделает всё возможное, чтобы оставить вас довольными, счастливыми и полными желания вернуться именно к нему, если вы друг решите продать свой дом, будь то через 5, 20 или 35 лет.
Полезная информация для покупателя недвижимости в Великобритании
Как вы уже могли догадаться, покупая недвижимость в Лондоне, риэлтора вам выбирать не приходиться, поскольку его выбирает продавец. Хотя есть случаи, когда не только продавцы, но и покупатели пользуются услугами агента, только в данном случае – агента по поиску недвижимости в Лондоне – Property Search Agent.
Property Search Agents (или как их ещё принято называть Acquisition Agents), прежде всего, незаменимы для тех, у кого много денег и мало времени (Cash Rich, Time Poor).
Если вы работаете 12-16 часов в день и 6-7 дней в неделю (что довольно часто практикуется в рядах юристов, финансистов, банкиров и крупных бизнесменов), то вряд ли у вас будет несколько часов свободного времени, которые можно было бы уделить поиску дома своей мечты.
Поиск подходящего жилья довольно-таки трудоёмкий процесс. Для начала нужно потратить несколько часов, проглядывая десятки веб-сайтов с, как правило, сотнями домов и квартир в вашем ценовом диапазоне. Ещё несколько часов потребуется для того, чтобы обзвонить всех агентов и постараться договориться о взаимовыгодном времени осмотра недвижимости (viewing). Обычно входящие в ваш список дома и квартиры выставлены на рынок через разных агентов, что делает синхронизацию нескольких осмотров в один день практически невозможным.
И даже если вы всё-таки нашли подходящую недвижимость, то вся бумажная работа, общение с агентами, адвокатами, банками, Surveyors, и др. может затянуть заключение сделки на долгие недели или месяцы. Для деловых людей, экономическая стоимость времени которых оценивается, как минимум, в £300 – £500 за час, провести несколько недель в поисках подходящего дома – приравнивается к финансовому самоубийству.
Именно поэтому, пока Лондон является финансовой столицей мира и как магнит тянет к себе миллионеров со всего мира, Property Search Agents не останутся без клиентов и работы. Любой прогрессивно мыслящий человек, не страдающий от недостатка свободных денежных средств, предпочтёт доверить все хлопоты, связанные с поиском недвижимости, специалистам.
Property Search Agents (или как их ещё принято называть Acquisition Agents), прежде всего, незаменимы для тех, у кого много денег и мало времени (Cash Rich, Time Poor).
Если вы работаете 12-16 часов в день и 6-7 дней в неделю (что довольно часто практикуется в рядах юристов, финансистов, банкиров и крупных бизнесменов), то вряд ли у вас будет несколько часов свободного времени, которые можно было бы уделить поиску дома своей мечты.
Поиск подходящего жилья довольно-таки трудоёмкий процесс. Для начала нужно потратить несколько часов, проглядывая десятки веб-сайтов с, как правило, сотнями домов и квартир в вашем ценовом диапазоне. Ещё несколько часов потребуется для того, чтобы обзвонить всех агентов и постараться договориться о взаимовыгодном времени осмотра недвижимости (viewing). Обычно входящие в ваш список дома и квартиры выставлены на рынок через разных агентов, что делает синхронизацию нескольких осмотров в один день практически невозможным.
И даже если вы всё-таки нашли подходящую недвижимость, то вся бумажная работа, общение с агентами, адвокатами, банками, Surveyors, и др. может затянуть заключение сделки на долгие недели или месяцы. Для деловых людей, экономическая стоимость времени которых оценивается, как минимум, в £300 – £500 за час, провести несколько недель в поисках подходящего дома – приравнивается к финансовому самоубийству.
Именно поэтому, пока Лондон является финансовой столицей мира и как магнит тянет к себе миллионеров со всего мира, Property Search Agents не останутся без клиентов и работы. Любой прогрессивно мыслящий человек, не страдающий от недостатка свободных денежных средств, предпочтёт доверить все хлопоты, связанные с поиском недвижимости, специалистам.
Сколько стоят услуги Property Search Agents?
Процент комиссионных меняется от фирмы к фирме, но, как правило, Acquisition Agents берут за свои услуги 1-2.5% от покупной цены недвижимости. Большинство фирм ещё просят регистрационный взнос в размере £1,000 – £2,500, который является лишь подтверждением ваших серьёзных намерений и минимальной оплатой за проделанную работу (в тех случаях, когда клиент, например, после трёх месяцев интенсивного поиска, отказывается от дальнейшего сотрудничества).
Поскольку большая часть Property Search Agents это дочерние предприятия лидирующих риэлторских фирм Англии, то в ситуациях, когда недвижимость, которую нашли для вас Acquisition Agents, выставлена на продажу одним из офисов этой же фирмы, то с вас не будут брать никаких комиссионных, т.к. их платит продавец.
Поскольку большая часть Property Search Agents это дочерние предприятия лидирующих риэлторских фирм Англии, то в ситуациях, когда недвижимость, которую нашли для вас Acquisition Agents, выставлена на продажу одним из офисов этой же фирмы, то с вас не будут брать никаких комиссионных, т.к. их платит продавец.
Так что же делают Property Search Agents?
Сперва они определяют какого точно рода недвижимость и в каком районе вы ищите, записывают детальные критерии и начинают поиск. Они сами ходят на встречи с маклерами, делают множество фотографий, примечаний и высылают подробный отчёт о всех домах или квартирах, отвечающих вашим критериям. Они организовывают для вас viewing tours (когда за один тур вы осмотрите 5-10 домов/квартир); координируют работу всех сторон связанных со сделкой; помогают с переездом, ремонтом и даже перерегистрацией имени владельца в базах данных Thames Water и British Gas.
Компетентные Acquisition Agents способны найти дом, который будет отвечать запросам мужа, желаниям жены, капризам детей и жёстким критериям службы охраны.
Но на этом преимущества использования Acquisition Agents не заканчиваются. Они абсолютно незаменимы ещё и в тех случаях, когда клиент хочет приобрести что-то эксклюзивное и уникальное. В мире существует определённая прослойка общества, у представителей которой достаточно денег, чтобы купить всё, что душе угодно. Может быть, у них даже достаточно времени, чтобы подыскать тот самый мульти-миллионный особняк в Chelsea или Kensington, но проблема в том, что самые эксклюзивные, дорогие и редкие дома либо не выставляются на продажу через обычные агентства на открытом рынке, либо совсем не выставляются на продажу.
Именно такого рода задачу способны решить Property Search Agents, наиболее опытные из которых, могут найти для вас такие редкие экземпляры архитектурного гения, о существовании которых вы даже не подозревали. Они не просто обзванивают всех маклеров, но у них также есть нескончаемый список клиентов, бывших клиентов, знакомых, знакомых их знакомых и других контактов, которые, может, никогда и не собирались продавать свой дом, но если им предложат на порядок больше рыночной цены, то вряд ли они откажутся.
Безусловно, Acquisition Agent облегчают жизнь покупателей в несколько раз и, воспользовавшись услугами одной из таких фирм, вам уже никогда не захочется самим заниматься поиском жилья. Количество русских клиентов у фирм, занимающихся поиском и приобретением жилья, за последние годы выросло в несколько раз. Это, прежде всего, является показателем того, что мы наконец-то научились ценить не только свои деньги, но и своё время. Именно поэтому, каждые уважающие себя Property Search Agents, теперь имеют русскоговорящих работников. К тому же, всё больше представителей высших эшелонов российской бизнес элиты переезжают жить в Лондон. Их же покупательная способность диктует абсолютно новые правила и запросы на рынке недвижимости и лишь компетентные Acquisition Agents способны найти дом, который будет отвечать запросам мужа, желаниям жены, капризам детей и жёстким критериям службы охраны.
Именно такого рода задачу способны решить Property Search Agents, наиболее опытные из которых, могут найти для вас такие редкие экземпляры архитектурного гения, о существовании которых вы даже не подозревали. Они не просто обзванивают всех маклеров, но у них также есть нескончаемый список клиентов, бывших клиентов, знакомых, знакомых их знакомых и других контактов, которые, может, никогда и не собирались продавать свой дом, но если им предложат на порядок больше рыночной цены, то вряд ли они откажутся.
Безусловно, Acquisition Agent облегчают жизнь покупателей в несколько раз и, воспользовавшись услугами одной из таких фирм, вам уже никогда не захочется самим заниматься поиском жилья. Количество русских клиентов у фирм, занимающихся поиском и приобретением жилья, за последние годы выросло в несколько раз. Это, прежде всего, является показателем того, что мы наконец-то научились ценить не только свои деньги, но и своё время. Именно поэтому, каждые уважающие себя Property Search Agents, теперь имеют русскоговорящих работников. К тому же, всё больше представителей высших эшелонов российской бизнес элиты переезжают жить в Лондон. Их же покупательная способность диктует абсолютно новые правила и запросы на рынке недвижимости и лишь компетентные Acquisition Agents способны найти дом, который будет отвечать запросам мужа, желаниям жены, капризам детей и жёстким критериям службы охраны.
А можно пойти другим путём…
Разумеется, для тех, у кого свободного времени больше, чем денег – Property Search Agents не самый подходящий вариант. Насколько бы трудоёмким процесс покупки недвижимости не был, его всегда можно довести до конца самому. Вам не придётся платить никаких комиссионных, да и маклер, продающий вам эту недвижимость в Лондоне, обязательно постарается убедиться, что всё проходит гладко и без неприятных сюрпризов. Поэтому, если вы не страдаете от хронического недосыпа и нехватки времени, а также вам не нужен дом в самом сердце Kensington, у которого сад размером с футбольное поле и который за последние 55 лет ни разу не выставлялся на продажу – то вы вполне можете справиться и сами.
Но если же вы решили продать свой дом, то тут, пожалуй, самодеятельностью заниматься не стоит. Никакие любительские веб-сайты никогда не смогут охватить такое же количество потенциальных покупателей, как хорошо поставленная рекламная компания опытных риэлторов.
Наверное, этот совет уже оригинальным назвать ни у кого язык не повернётся, но хочется ещё раз напомнить, что профессионалы (такие как surveyors, acquisition agents, маклеры, адвокаты, финансовые консультанты) для того и существуют, чтобы к ним обращались. Это их работа помогать вам, а их услуги, пусть даже относительно дорогие, помогут вам не только сэкономить или заработать, но ещё и сберечь множество нервных клеток и, самое главное, времени.
Но если же вы решили продать свой дом, то тут, пожалуй, самодеятельностью заниматься не стоит. Никакие любительские веб-сайты никогда не смогут охватить такое же количество потенциальных покупателей, как хорошо поставленная рекламная компания опытных риэлторов.
Наверное, этот совет уже оригинальным назвать ни у кого язык не повернётся, но хочется ещё раз напомнить, что профессионалы (такие как surveyors, acquisition agents, маклеры, адвокаты, финансовые консультанты) для того и существуют, чтобы к ним обращались. Это их работа помогать вам, а их услуги, пусть даже относительно дорогие, помогут вам не только сэкономить или заработать, но ещё и сберечь множество нервных клеток и, самое главное, времени.
Записаться на бесплатную консультацию
Мы проконсультируем вас по наиболее выгодным предложениям на рынке