LonGrad
Поиск возможностей: 6 драйверов рынка элитной недвижимости Лондона
Управляющий фондом Фрейзер Слейтер изучает ключевые движущие силы и потенциальные возможности для выгодных сделок на текущем рынке недвижимости Лондона. При этом он выделяет некоторые особо перспективные области, среди которых престижные районы Лондона и Суррея.
Текущая рыночная активность на рынке недвижимости Лондона
Сказать, что рынок был активен после отмены карантина Covid-19, – значит ничего не сказать. Запросы новых покупателей в Ludgrove выросли на 190% в годовом исчислении, и основные агенты наблюдали аналогичную тенденцию. Количество предложений, принятых Knight Frank в августе, побило рекорды последних 20 лет, в то время как Savills сообщили о 116% увеличении количества сделок на сумму более 1 млн фунтов стерлингов за первые две с половиной недели августа по сравнению с тем же периодом 2019 года.
Драйверы рынка недвижимости Англии
Этот всплеск активности вызвал совокупность ряда факторов, в том числе:
1
Накопленный спрос: рынок поддерживается краткосрочным отложенным спросом, который накопился за время карантина. Тем не менее рынки элитной недвижимости также получают выгоду от высвобождения отложенного спроса, сформировавшегося в течение более длительного периода времени. Те основные покупатели, которые оставались в стороне из-за политически нестабильной ситуации в связи с Brexit в период с 2016 по декабрь 2019 года, теперь возвращаются на рынок.
2
The Stamp Duty Holiday: временная отмена гербового сбора на недвижимость стоимостью менее 500,000 фунтов стерлингов подтолкнула покупателей и продавцов к совершению сделок до 31 марта 2021 года. Что еще более важно, эта мера помогла создать более ликвидную и прозрачную торговую площадку, внушающую доверие покупателей и продавцов.
3
Изменение приоритетов и образа жизни: многие после изоляции пересмотрели свои приоритеты и изменили образ жизни. Многочисленные опросы показали, что покупатели жилья ищут более просторные дома с садом, патио, террасой на крыше и домашним офисом. Эти изменения в поведении покупателей значительно увеличили объемы новых запросов.
4
Устойчивый фондовый рынок поддержал благосостояние терпеливых состоятельных людей: в то время как ряд богатых людей понесли материальные финансовые убытки в разгар краха фондового рынка в марте, для многих, кто держал себя в руках, рыночное благосостояние в целом не изменилось с начала года.
5
Меры «количественного смягчения»: профессиональные инвесторы в недвижимость проявляют активность на рынке элитной недвижимости Центрального Лондона, и они склонны оценивать активы в относительном выражении с учетом исторических прецедентов. В свете обширных программ количественного смягчения, запущенных во всем мире в 2020 году, стоит помнить о влиянии подобных мер на рост стоимости недвижимости после глобального финансового кризиса. Действительно, в мире, где реальные процентные ставки и реальная доходность облигаций отрицательны, активы, демонстрирующие значительную надбавку к доходности, становятся более привлекательными в относительном выражении.
6
Поток покупателей из Гонконга. Недавнее решение правительства предложить владельцам британского национального (заграничного) паспорта в Гонконге (около 3 миллионов граждан) возможность получить британское гражданство привело к увеличению интереса покупателей из Гонконга. В Центральном Лондоне многие из этих покупателей ориентированы на новые ультрасовременные проекты под ключ. Спрос со стороны покупателей из Гонконга также поддерживает относительно привлекательный курс фунта к гонконгскому доллару, а также тот факт, что с 1 апреля 2021 вступит в силу 2% гербовый сбор для иностранных покупателей.
Особенности рынка недвижимости Лондона после карантина
Активность на рынке элитной недвижимости Лондона очень разнообразна. Из-за ограничений на поездки за границу в некоторых районах, которые наиболее подвержены зарубежным покупателям (в частности, Мэйфэр, Белгравия и Найтсбридж), наблюдается слабый уровень активности (за исключением покупателей из Гонконга), тогда как наблюдается высокая активность на лондонских рынках с объектами стоимостью более 1 млн фунтов стерлингов, где преобладают внутренние покупатели (например, как Чизвик, Далвич, Ислингтон, Ричмонд, Уимблдон и Уондсворт).
Во Внешнем Лондоне также большой популярностью пользуются более зеленые районы в пределах 30-45 минут езды до столицы, такие как Вирджиния-Уотер, Саннингдейл, Вентворт, Кобхэм, Оксшотт и Вейбридж.
В частности, некоторые из частных поместий, такие как St George's Hill и The Crown Estate, имеют хорошую стоимость сейчас: цены упали на 30-40% по сравнению с пиком рынка в 2014 году. После долгого перерыва на этот рынок наконец возвращаются состоятельные покупатели. Интересно отметить, что Curchod's (одно из крупнейших местных агентств) недавно зафиксировало рост средней цены продажи на 23% в годовом исчислении, что связано с большим количеством продаж более дорогостоящей недвижимости.
Во Внешнем Лондоне также большой популярностью пользуются более зеленые районы в пределах 30-45 минут езды до столицы, такие как Вирджиния-Уотер, Саннингдейл, Вентворт, Кобхэм, Оксшотт и Вейбридж.
В частности, некоторые из частных поместий, такие как St George's Hill и The Crown Estate, имеют хорошую стоимость сейчас: цены упали на 30-40% по сравнению с пиком рынка в 2014 году. После долгого перерыва на этот рынок наконец возвращаются состоятельные покупатели. Интересно отметить, что Curchod's (одно из крупнейших местных агентств) недавно зафиксировало рост средней цены продажи на 23% в годовом исчислении, что связано с большим количеством продаж более дорогостоящей недвижимости.
Возможности на рынке недвижимости
Несмотря на стабильные показатели рынка, каждая рецессия открывает новые возможности:
- Оставшиеся апартаменты в новостройках: застройщики стремятся продать часть или все оставшиеся квартиры в новых домах, что может предоставить значительную ценность для клиентов. Помимо высоких скидок, инвесторы получат выгоду от экономии на налогах на финансовые операции, а также от операционных преимуществ при управлении несколькими квартирами в одном здании.
- Мэйфэр, Белгравия и Найтсбридж: как уже говорилось выше, из-за закрытых границ и малого количества иностранцев, которые обычно проявляют интерес к этим районам, сейчас у потенциальных покупателей есть возможность заключить выгодные сделки. Проницательные девелоперы, которые могут заработать на этой краткосрочной слабости рынка, вероятно, добьются значительных успехов через 2-3 года.
- Weybridge, Cobham & Oxshott (Elmbridge): сейчас в этих районах образовалась благоприятная рыночная ситуация с отличным соотношением цены и качества. Объекты в районе торгуются в нижней части своего долгосрочного диапазона по сравнению с Лондоном, а в некоторых частных владениях наблюдается рекордное многолетнее снижение цен (до 40%) с пика 2014 года. Доходность от сдачи в аренду в этих престижных районах также является благоприятной – ряд домов демонстрируют доходность более 5%.
Перспективы рынка
Мы ожидаем, что активность снизится в четвертом квартале 2020 года, поскольку усиливаются опасения по поводу прекращения вынужденного отпуска Правительства в октябре, переговоры по Brexit достигли критической фазы, и волатильность на фондовом рынке, вероятно, усилится в связи с выборами в США. Однако наш долгосрочный взгляд на привлекательность инвестиций в элитную недвижимость Лондона остается позитивным.
Большинство наших клиентов покупают дом для проживания с перспективой на десять лет или инвестируют с 5-летним (а в некоторых случаях и бесконечным) горизонтом инвестиций. С приближением нового экономического цикла мы советуем клиентам использовать любую слабость рынка в ближайшие кварталы как возможность для выгодной сделки.
Большинство наших клиентов покупают дом для проживания с перспективой на десять лет или инвестируют с 5-летним (а в некоторых случаях и бесконечным) горизонтом инвестиций. С приближением нового экономического цикла мы советуем клиентам использовать любую слабость рынка в ближайшие кварталы как возможность для выгодной сделки.
Подписывайтесь на наш канал в Telegram "Пульс рынка недвижимости Лондона" и оставайтесь в курсе всех последних новостей.