Газампинг: как лондонский рынок теряет миллионы —
и почему мы приветствуем новую реформу

Второй важной темой, которую обсуждает правительство, стало возможное возвращение инвесторской визы за £5 млн — ускоренная виза в обмен на инвестиции в британские высокотехнологические бизнесы. Такая программа уже существовала много лет назад и была весьма успешной. Есть и определённое раскачивание инфополя по налогу на наследство. Так что позитивных сигналов, без сомнения, немало. И война на Ближнем Востоке лишь подчёркивает статус Лондона как «тихой гавани» для капитала.
Рынок при этом остаётся крайне сдержанным: количество транзакций упало примерно на 40%. Но парадокс в том, что крупнейшие сделки всё равно проходят. Как мы писали ранее, в этом месяце был продан самый дорогой дом в истории Великобритании. А в одном из наших любимых девелопментов с видом на Гайд-парк — где мы сами продали немало квартир — был продан самый дорогой пентхаус Лондона за последние десять лет. Кстати, там до сих пор доступно несколько очень интересных квартир и суб-пентхаус — обращайтесь, если интересно.

Но сегодня мы хотим поговорить о другом — о газампинге (gazumping). Даже на таком вялом рынке, где сделок стало заметно меньше, покупатели продолжают регулярно перебивать друг у друга уже согласованные сделки. Это многолетний бич Лондона. Кстати сказать, в Шотландии действует другой закон, намного более строгий а этом вопросе. Покупатели месяцами работают над сделкой, согласовывают цену, двигаются к обмену контрактами — и за несколько недель или даже дней или до обмена контрактами появляется кто-то с более высоким предложением, и все усилия, а иногда и деньги, как говориться, “коту под хвост”.

Трения это создаёт колоссальные. Клиенты, что вполне объяснимо, иногда подозревают, что «агент сам всё выдумал, чтобы поднять цену». Наши клиенты, к счастью, знают: это точно не мы. Со всей ответственностью заявляем — мы никогда так не поступали, и поступать не будем, ибо знаем, что подобные “трюки” всегда возвращаются бумерангом, а репутация нам дороже самого дорогого. Однако, жертвами газампинга мы становились неоднократно. Только в этом году у нас было три таких ситуации: дважды нас “перебили”, а в третий раз — “почти перебили” - наш клиент уже был в сделке, когда  появился другой инвестор и решил выкупить весь девелопмент целиком. Мы успели закрыть сделку буквально за день до.

И вот наконец правительство проснулось. На днях вышла статья в Financial Times о масштабной реформе процесса купли-продажи жилья. Суть: продавцы будут обязаны ещё до листинга готовить так называемые «пакеты продавца» (sales packs) — с информацией о состоянии объекта, результатами муниципальных проверок, расходами по leasehold и статусом в цепочке сделок. А главное — юридически обязывающие соглашения будут вступать в силу на более раннем этапе. В случае, если продавец примет более высокое предложение от другого покупателя (тот самый “газампинг”), или покупатель в последний момент потребует скидку (“газандеринг”) — нарушителя ждёт финансовый штраф. По данным правительства, сегодня примерно каждая третья сделка разваливается до ее завершения, а сам процесс занимает в среднем около 170 дней по Британии, в Лондоне этот процесс еще дольше. Мы всецело приветствуем эту реформу.

А теперь — история, которую мы хотим рассказать в качестве наглядной демонстрации. Тем более что сегодня — ровно год с того дня, как этот объект вышел на рынок: потрясающий пентхаус на Стрэнде.

Один из наших давних, любимых клиентов, с которым нас связывают многолетние отношения, пересмотрел огромное количество квартир, и выбрал этот объект. Владелец купил его около десяти лет назад почти за £15 млн. На квартире висела ипотека чуть менее £9 млн плюс мезонин и более £100 тысяч неоплаченного долга по service charge. Финансовых трудностей у владельца было много и поэтому ему нужно было срочно покрыть свои обязательства — то есть он был готов выйти из сделки в минус, зафиксировав убыток относительно цены покупки.

Объект вышел на рынок 9 июля 2025 за £12 млн. Осенью кто-то предложил £9.25 млн — владелец отказался. В начале нового года в переговоры вступили мы с нашим клиентом. К этому моменту у владельца уже было предложение за £9.75 млн, которое он серьезно рассматривал. Мы предложили £10 млн, убедили агента продавца и самого владельца, что это правильная цена, и наше предложение приняли. Мы начали быстро двигаться к обмену контрактами. Клиент приложил все усилия для выполнения данного обещания о быстрой сделке, и даже дал инструкции банку перевести всю сумму покупки (а не просто 10%) на счет своего юриста задолго до exchange.

И в этот период другой агент (что нормально — у продавца может быть несколько агентов) — одно из крупных корпоративных агентств с мировым именем, хорошо известное на рынке своей агрессивной манерой работы (имя называть не будем, но, если интересно, спросите нас  — с удовольствием расскажем), “прискакал на белом коне” и принёс новое предложение: £10.5 млн.

От той же самой стороны, которая ранее предлагала £9.75 млн.

И это при том, что мы уже “ударили по рукам”, договорились о снятии объекта с рынка, получили уверения об эксклюзивности, а наш клиент начал тратить деньги на юристов и сюрвейеров. Владелец сказал: «Сможете перебить — отлично. Нет — уйду к новой стороне».

Мы пытались убедить владельца всеми способами: «Они собьют цену перед завершением. Они могут не выйти на сделку. Всё развалится. Не делайте этого. Мы — серьёзные покупатели, кэш, до обмена пара недель, вы получите все деньги, и вы знаете нас как агентов». Владелец не послушал. Жадность взяла верх, и владелец ушёл к другой стороне.

Наш клиент — человек очень опытный на рынке недвижимости — в эти игры играть не стал, и купил другой объект, но осадок, конечно, остался.

И вот сегодня, ровно через год после выхода объекта на рынок, мы узнали (барабанная дробь… Таааа дааааа! - сделка развалилась. Буквально за день до обмена контрактами новая сторона заявила: «Скидываем миллион с цены или сделки не будет». Ровно то, о чём мы предупреждали. То, что говорили и мы, и наш клиент, и все вокруг: «Это закончится слезами».

Всё закончилось в точности так, как мы предсказывали - слезами. И да, плачущий владелец сказал: «Надо было вас слушать». Но нет ничего хуже фразы «надо было вас слушать», когда проиграли все.

Судите сами. Банк теперь заберет квартиру — владелец получит ноль и останется с долгами вероятно. С нами он мог бы получить несколько сот тысяч: да, зафиксировав убыток относительно £15 млн покупки, но, возможно, с полумиллионом в кармане. Агенты того самого «крупного» агентства на белом коне, приведшие  другого покупателя — ноль. Агент, с которым работали мы, — ноль. Мы — ноль. Наш клиент квартиру не получил — купил другую, но не эту. Классический lose-lose: не выиграл никто.

Всего этого можно было бы избежать, будь закон другим — таким, как  в Шотландии и практически во всём остальном мире: сделал предложение — оно обязывает; “ударили по рукам” — всё, никто не может тебя перебить. Именно поэтому мы так приветствуем готовящуюся реформу.

Газампинг случается постоянно — как видно из прессы, речь идёт о двузначных процентах сорванных сделок. Так чтоб пожалуйста, помните: когда вы в следующий раз услышите о подобной истории, помните — далеко не всегда это «выдумки агентов». Чаще это жадность владельцев. А жадность, как правило, не окупается. “Синица в руке лучше журавля в небе”.