LonGrad

Правительство, похоже, намерено отказаться от амбициозных целей по жилищному строительству

Государство хочет больше домовладельцев, но не хочет строить больше домов
В 1975 году, впервые выступая на конференции в качестве лидера консерваторов, Маргарет Тэтчер пообещала построить «демократию, основанную на собственности». Спустя более 45 лет домовладельцы по-прежнему с большей вероятностью будут поддерживать консерваторов, чем их соперников. Поэтому правительство стремится увеличивать число домовладельцев. В 2017 году правительство поставило перед собой амбициозную цель: увеличивать жилищный фонд Англии на 300 000 объектов в год. Для достижения этой цели в 2020 году премьер-министр Борис Джонсон пообещал упростить планирование и ослабить правовые возможности местных жителей возражать против застройки.

Но жилищное строительство и планирование ставят консерваторов перед дилеммой: они хотят увеличить число домовладельцев, но не хотят раздражать тех, что уже есть. Поражение либерал-демократов на выборах в июне в округе Чешам и Амершем, отчасти объяснялось возмущением местных жителей по поводу запланированного строительства. Это напугало руководство партии. Политические инсайдеры ожидают смещения акцентов Консервативной партии: от строительства новых домов с ежегодным целевым показателем 300 000 к увеличению поддержки налогоплательщиков, чтобы новые покупатели могли брать более крупные ипотечные кредиты.

Тем временем, недвижимость в Англии продолжает дорожать. С 1995 года цены выросли на 170% в реальном выражении (то есть с поправкой на инфляцию), и это один из самых быстрых темпов роста среди богатых стран. Halifax сообщил, что цены на жильё выросли на 7% за год, если брать период по август, при средней цене дома £262,954. В то время Nationwide сообщил о росте цен на 10,5%, основываясь на своих данных об ипотечном кредитовании.


Средний дом в Англии и Уэльсе стоил в пять раз больше средней зарплаты в 2002 году и почти в восемь раз — в 2020 году. Число домохозяйств которое росло десятилетиями, достигло пика в начале 2000-х. За последние два десятилетия среди политиков и лиц, определяющих политику, сложилось единое мнение, что основной причиной является недостаточное предложение на рынке недвижимости. Но с середины 2010-х годов Ян Малхейрн, экономист, который сейчас работает в Институте глобальных изменений Тони Блэра, утверждал, что основными причинами роста цен на жилье стали падение реальных процентных ставок и упрощение доступа к кредитованию.

Похоже, правительство только сейчас начинается прислушиваться к мистеру Малхейрну. Майкл Гоув, который после сентябрьских перестановок в правительстве стал министром, отвечающим за планирование и жилищное строительство, считает, что лишь 15% роста цен на жилье за последние два десятилетия можно объяснить отсутствием предложения.

Малхейрн покровительствует новому направлению. Он давно утверждает, что реальных свидетельств нехватки жилья практически нет. Он говорит, что не все зависит от объемов строительства жилья: по его словам, важно чистое увеличение жилого фонда. В период с 1996 по 2018 год жилищный фонд в Англии увеличивался в среднем на 168 000 объектов в год, в то время как количество домохозяйств увеличивалось в среднем на 147 000. В результате чистый излишек жилья увеличился с 660 000 до 1,1 млн. И хотя цены на дома как на актив действительно выросли, Малхейрн утверждает, что цены на жилье как услугу — нет. С 1996 года арендная плата росла медленнее, чем средние доходы домохозяйств.

С этой точки зрения, основная причина роста цен заключается в увеличении роли жилья как актива. Владение домом приносит неявный доход: оно позволяет сохранять те деньги, которые в противном случае были бы потрачены на аренду. Как и в случае с другими активами, которые обеспечивают поток дохода, такими как акции или облигации, стоимость этого актива определяется процентными ставками, доступными в других местах. Согласно этой логике, цены на жилье высоки по той же причине, что и цены на облигации и акции: потому что процентные ставки рухнули, а кредиты стали слабее. Малхейрн не полностью отвергает идею о том, что увеличение предложения приведет к снижению цен, но оценивает, что два десятилетия добавления 300 000 единиц в год снизят цены только примерно на 10%.

Воздушные замки

Эта теория не безупречна. Данные об аренде, на которых она основана, низкого качества. Формирование домохозяйств не просто влияет на цены на жилье, оно и само находится под их влиянием. Например, высокие цены могут подтолкнуть молодых людей к тому, чтобы дольше жить с родителями. Реальные процентные ставки низки практически повсюду, но цены на рынке жилья различаются в зависимости от страны и региона. Доходность от аренды в Лондоне значительно ниже, чем в северной Англии.

В любом случае, даже если глобальные факторы объясняют большую часть роста цен на жилье за последние два десятилетия, увеличение запасов недвижимости в самых желанных местах будет одновременно способствовать повышению и благосостояния, и производительности. Поощрение молодых людей к большим кредитам не должно быть единственным способом улучшить их жилищные условия. Можно было бы построить больше социального жилья и улучшить условия в частном секторе аренды. Налогообложение для жилья можно было бы реформировать, подстроив его под рост цен. Но для правительства, стремящегося увеличить количество домовладений, ничто из этого не поможет достичь его главной цели.

Если вы задумываетесь об инвестиционных возможностях на рынке недвижимости Лондона и Англии, свяжитесь с нами и получите бесплатную консультацию по телефону +44 7792 174059 (WhatsApp, Telegram) или через электронную почту info@longrad.com. Будем рады работать с Вами!
Сэкономьте себе £1000
на бесплатной консультации