Как читать планы зданий в Великобритании?

Представьте себе молодую счастливую пару, которая только что купила себе новый дом на юго-западе Лондона, с восторгом начала обустраивать своё новое жилище, заказала кровать размера супер кинг сайз… и обнаружила, что та на два дюйма превышает запланированное для неё место.

Эти двое видели свой дом только один раз, перед самой покупкой, и при заказе мебели ориентировались на указанные в плане квартиры габариты.

Несмотря на строчку "Размеры приблизительны", покупатели, как правило, воспринимают планы зданий как истину в последней инстанции, но неверные толкования и неточности могут привести покупателей и арендаторов к сценариям и похуже, чем необходимость заказать новую кровать.

Если вы покупаете недвижимость в расчёте на то, чтобы превратить чердак в домашний офис, вы не захотите обнаружить, что потолок оказался слишком низким уже после того, как договорились о покупке.

С учётом того, насколько горяч сейчас рынок недвижимости и насколько велика конкуренция среди покупателей, многие сделки заключаются до того, как будут замечены существенные изъяны в плане домов. С начала пандемии количество покупок, заключённых без личного осмотра недвижимости покупателями, которым вместо этого приходится полагаться на видео и планы, резко увеличилось.

Естественно, что вы не хотите узнавать об этом в последнюю минуту, когда могут рухнуть целые цепочки покупок. Точные измерения в плане необходимы во многих ситуациях; переезжающие не хотят обнаружить, что их старинные напольные часы не поместятся в новом зале; а людям, покупающим недвижимость для дальнейшей сдачи в аренду, нужно понимать, что они смогут разместить двуспальные кровати и гардеробы во всех спальнях или встроить парты в студенческие комнаты.

Неточности и неверные истолкования планов зданий были обычным делом на протяжении десятилетий, потому что исторически не существовало единой системы измерения жилой недвижимости в Великобритании, поэтому вы можете получить разные планы для одного и того же объекта от разных агентов по недвижимости.

Одна из основных проблем — непоследовательность в том, как измеряется площадь в квадратных футах. Одни агенты включают в неё встроенные гаражи, хозяйственные постройки, чердаки и подвалы, а другие нет.

Области с «ограниченным использованием», например, помещения под лестницей или помещения с покатыми потолками являются ещё одним источником разночтений. То же самое можно сказать о самих лестницах и коридорах.

Окна — ещё одна опасность, подстерегающая покупателей на планах зданий. Одни клиенты, например, собирались купить квартиру с тремя спальнями без личного просмотра, потому что были за рубежом. Они планировали использовать третью спальню как кабинет, но не заметили, что в этой комнате вообще нет окон. Когда они это осознали, то отказались от сделки.

Открытые пространства становятся всё более ценным для покупателей, поэтому терраса на крыше сейчас имеет большое значение и делает объект более востребованным. Террасы на крыше часто отображаются на планах переоборудованных квартир в качестве первого этажа, хотя на самом деле терраса является крышей пристройки к квартире ниже. Покупатели следует быть осторожными, они не должны платить за то, чем не смогут пользоваться. В этом конкретном случае они не смогут ставить цветы и стулья на террасу, если у них нет соглашения с людьми с нижнего этажа.

Пару лет назад RICS произвел изменения в стандартах составления планов с целью обеспечения единообразия в измерениях жилой недвижимости для продажи и сдачи в аренду. Агентам рекомендуется принять эти стандарты, которые, среди прочего, должны включать точные размеры от стены до стены и от окна до окна. Общая площадь в квадратных футах не должна включать непереоборудованные чердаки и подвалы или помещения с высотой потолка менее 1,5 м и должны чётко указывать области с «ограниченным использованием», а всё используемое измерительное оборудование должно быть точным. По новым требованиям необходимо использовать лазерное измерительное оборудование правильно, убедившись, что оно откалибровано. Полный набор стандартов можно бесплатно скачать по адресу rics.org/propertymeasurement.

Мы советуем покупателям всегда спрашивать агентов, какие стандарты использовались теми, кто создавал планы этажей — часто эта задача передаётся на аутсорс компаниям, специализирующимся на создании поэтажных планов.

Некоторые специалисты считают, что план дома не годится, если там не указаны стороны света. Часто у покупателей есть представления, куда должны выходить окна спальни, столовой и где должен быть расположен сад. Без этой информации порой сложно вести переговоры. А простой компас на плане сэкономит время и поможет избежать путаницы.