Что такое строительство с целью аренды и как оно работает?

Вышедшее в этом месяце заявление о том, что John Lewis (известная английская сеть универмагов) теперь будет продавать не только товары для дома, но и сами дома, всколыхнуло Англию и заставило обратить внимание на сектор Built to Rent (BTR) — сектор недвижимости, построенной специально для дальнейшей аренды. Также резонансным оказалось заявление Lloyds: это будет первый крупный банк, ставший арендодателем. Lloyds присоединится к Aviva и Goldman Sachs, которые уже добились значительного успеха, инвестируя в жилую недвижимость.

Подобные идеи всегда были трудны для понимания, поэтому делимся с вами руководством для новичков.

Это именно то, чем кажется: речь идёт о домах, построенных специально для последующей сдачи в аренду, а не для продажи.

Вместо того, чтобы принадлежать частным арендодателям, они находятся в собственности профессиональных компаний и ими же управляются. Такие дома меблированы и доступны на гибкой основе: жители могут уехать, направив письменное уведомление за один месяц.

В этих домах обычно не взимаются агентские отчисления или депозит, а за арендную плату вы получаете доступ к ряду услуг и удобств, таких как скоростной интернет, тренажерный зал или кинотеатр на крыше. По этой причине BTR — это, как правило, квартиры, а не семейные дома — и они особенно привлекательны для студентов или молодых специалистов.

Идея пришла из США, где она известна как «многосемейное жильё» — такой тип жилья, который включает в себя самые разные варианты от кондоминиума до ряда домов в аренду. Американская модель богата всевозможными удобствами, а европейские BTR очень лаконичны: это стандартные блоки с простыми квартирами.

Согласно данным консалтингового агентства по недвижимости Savills, в Великобритании только 1% сдаваемых в аренду домов относятся к категории BTR. Но, по оценкам экспертов, этот сектор будет расти экспоненциально в течение следующих нескольких лет.

Исследование агентства недвижимости Ascend Properties свидетельствует, что количество запросов на получение разрешения на строительство BTR по всей Великобритании за время пандемии выросло на 52%.

По данным Британской федерации собственности, в настоящее время 170 000 домов BTR построены, находятся в процессе возведения или имеют разрешение на строительство. Институциональные инвесторы, такие как пенсионные фонды Aviva и Legal & General или инвестиционные банки, включая Goldman Sachs, начали активно инвестировать в этот сектор.

BTR долго рассматривался как относительно небольшой инвестиционный класс, но вступил в свои права во время пандемии.

Специалисты часто сравнивают BTR дома с отелями для постоянного проживания. Похожие удобства, аналогичные услуги, но вместо одной или двух ночей вы остаётесь здесь на срок от шести месяцев до трех лет.

Первая постройка агентства Moda, Angel Gardens в Манчестере, предлагает удобства, которые можно найти в элитных отелях: футбольные, теннисные и баскетбольные площадки; кино и медиа-залы; коворкинг-пространства для работы и бизнес-презентаций; библиотеки и тихие места для чтения; тренажёрные залы с личными тренерами и т. д.

Ричард Джексон, управляющий директор и соучредитель инвестирующего в BTR Apache Capital, создавшего Angel Gardens в партнёрстве с Moda, говорит, что идея состоит в создании «перспективных» домов: «Covid изменил наш подход к проектированию зданий. Теперь нужно, чтобы люди могли работать в своих собственных домах или в коворкингах, если им так удобнее. Они могут забронировать индивидуальные конференц-залы, заказать еду и напитки через сайт».

Разработчики и менеджеры BTR заявляют, что качество постройки у них даже выше, потому что, в отличие от тех, кто дома продаёт, они заинтересованы в том, чтобы удерживать арендаторов как можно дольше. «Ты не загадываешь так далеко, продавая один дом и переходя к следующему, — говорит Тони Брукс, управляющий директор Moda. — Если клиент действительно хорошо проводит время, наша бизнес-модель работает. Если клиенту у нас плохо, он просто уходит».

Мартин Беллинджер, директор Goodstone Living (отделение австралийского банка Macquarie, занимающееся BTR), говорит, что у Великобритании старейший жилой фонд Европы. «Это означает, что вы столкнётесь с устареванием зданий, не соответствующим современные требованиям и трудностями в обслуживании как правило, — говорит он, — в то время как с BTR вы получаете выгоду от проживания в недавно построенном доме, который будет спроектирован более энергоэффективно. Кроме того, вам предоставят профессиональный менеджмент, а значит любые проблемы с обслуживанием жилья можно легко будет решить».

Чем больше удобств и дополнительных услуг вы хотите, тем больше вы заплатите. Дополнительные услуги обычно предлагаются как пакет, включенный в арендную плату.

В Angel Gardens цены на квартиры-студии, апартаменты с одной, двумя и тремя спальнями колеблются от £850 до £2500 в месяц. За арендную плату вы также получите такие удобства, как бесплатный интернет, смарт-телевизор Samsung, скидки на общественный транспорт, абонемент в спортзал и советы по питанию». Брукс считает, что таким образом в месяц можно сэкономить от £400 до £700.

Опять-таки в цене. По данным консалтинговой компании JLL, арендаторы в зданиях BTR платят надбавку в размере 11% к арендной плате по сравнению со средними значениями местного рынка. Это делает BTR недоступным для многих людей, которые в таких местах, как Лондон, и так тратят больше половины своей зарплаты на аренду.