Обзор рынка элитной недвижимости в Лондоне: общий экономический фон и тенденции 2021

В последнем квартале 2020 года цены выросли на 3.6%, компенсируя ущерб, нанесенный в начале пандемии. Благодаря всплеску активности на рынке в 4 квартале цены на элитную лондонскую недвижимость остались более или менее стабильными в 2020 году. По сравнению с прошлым годом цены снизились всего на -0.6%, но все же осталась на -12.5% ниже пика рынка в 2014 году.

2014 год поставил рекорд, который рынкам еще предстоит достичь. Но Лондон по-прежнему остается желанной локацией для состоятельных людей со всего мира. К тому же постепенное уменьшение неопределенности Брексита и коронавирусных ограничений в 2021 году может привести к тому, что рынок элитной недвижимости Лондона снова наберет обороты.

Ажиотаж на рынке после первого карантина продолжался последние три месяца года, при этом объемы транзакций выросли на 24.5% выше, чем в предыдущем квартале.

Конкуренция среди покупателей остается высокой, о чем свидетельствуют данные о ценах, а также о средних скидках и сроках размещения объектов. Например, средний размер скидки упал до -7.9%, самого низкого значения, которое мы видели с момента создания индекса. Для сравнения год назад размер дисконта в среднем был -9,5%.

Сейчас на продажу недвижимости в престижном Лондоне уходит в среднем 129 дней, по сравнению со 150 днями год назад. Это тоже рекордно низкий показатель. Конкуренция наиболее высока в элитных районах отдаленных от центра Лондона, где недвижимость сейчас продается быстрее всего.

В последнем квартале года количество новых предложений, то есть новых объектов недвижимости, размещенных на открытом рынке для продажи, упало на 27.7% по сравнению с предыдущим кварталом. Несмотря на это, на открытом рынке все еще наблюдается избыток недвижимости - на 14% больше, чем в среднем за квартал за последние три года - благодаря волне новых предложений, появившихся на рынке после карантина.

Забегая вперед, мы ожидаем, что количество новых листингов снизится в первом квартале из-за второго локдауна.

Со стороны покупателей по-прежнему существует большой отложенный спрос, так как цены сейчас низкие по сравнению с историческими ценами. Это особенно верно в отношении зарубежных покупателей, которые не смогли участвовать в рынке в 2020 году. Стерлинг укрепился благодаря торговому соглашению правительства с Европой, особенно по отношению к доллару.

Многие долларовые инвесторы были разочарованы тем, что не смогли совершать транзакции в 2020 г. из-за ограничений на поездки. Фунт остается дешевым по сравнению с его историческими значениями и, по прогнозам, будет торговаться в относительно стабильном диапазоне от 1,33 до 1,40 доллара. Хотя тенденция к снижению доллара в 2020 году, похоже, сохранится, спрос со стороны иностранных покупателей, вероятно, останется высоким.

Кроме того, с 1 апреля правительство планирует ввести 2% гербовый сбор для иностранных покупателей жилой недвижимости в Великобритании. Все это придаст дополнительный импульс зарубежным инвесторам для совершения сделок в первом квартале.

Отпуск по гербовому сбору на первые 500.000 фунтов стерлингов от всех продаж недвижимости также должен закончиться 31 марта 2021 года, и поэтому мы ожидаем высокого спроса со стороны инвесторов в первом квартале. В престижном Лондоне сейчас предлагается на 16,2% больше недвижимости по сравнению с прошлым годом, и мы подозреваем, что большая часть этого спроса вызвана покупателями, желающими совершить сделку до 1 апреля.

Инвесторы могут быть обеспокоены последним локдауном и тем, как это повлияет на их планы, но, в отличие от первого локдауна в марте, рынок недвижимости остается открытым. Агенты по недвижимости, агенты по сдаче в аренду и фирмы по переезду открыты для бизнеса, и правительство дало очень четкие инструкции покупателям, заявив: «Если вы хотите переехать, вы можете пойти на осмотр недвижимости».

В последнем квартале года мы наблюдали сильную активность на рынке элитной недвижимости Центрального Лондона, при этом квартальные показатели продаж были выше, чем в любом другом квартале с четвертого квартала 2017 года. Наибольшая активность наблюдалась в Кенсингтоне, Ноттинг-Хилле и Холланд-парке.

Как и на элитном рынке, данные показывают, что на супер элитном рынке также наблюдалась сильная конкуренция между покупателями. Например, размер скидок также сокращаются и теперь в среднем составляет -10.9% по сравнению с -19.6% год назад.

Средняя цена сейчас на 12.5% ниже, чем в 2014 году, а в некоторых районах престижного центрального Лондона цены упали еще больше. Например, цены в Найтсбридже и Белгравии все еще на -16.6% ниже пика рынка, а в Вестминстере и Виктории цены на -16.4% ниже пика.

Покупатели элитной недвижимости также могут договариваться о более высоких скидках с покупателями в Мэйфэр и Сент-Джеймс, Сент-Джонс-Вуд, Риджентс-Парк, Примроуз-Хилл и Южный Кенсингтон в среднем, договариваясь о скидках, выражаемых двузначными числами по сравнению со средним показателем по Лондону - 7.9%.

Активность продаж по почтовым индексам в центре Лондона после первого локдауна росла гораздо медленнее, но к концу года ситуация, похоже, изменилась. Самый высокий квартальный рост объема продаж наблюдался в центральных районах Лондона, таких как Мэйфэр, Сент-Джеймс, Вестминстер, Виктория, а также Найтсбридж и Белгравия.

Возросшая конкуренция в элитных районах Лондона отдаленных от центра привела к тому, что скидки там были гораздо меньше. В Hammersmith и Chiswick средняя скидка сейчас составляет -4.5%, а в King's Cross и Islington средняя скидка 4.7%, что значительно ниже, чем на лондонском рынке элитной недвижимости в целом.

Цены на некоторых внешних основных рынках не так уж далеки от пиковых уровней. Например, в Hampstead и Highgate цены сейчас всего на -1.5% ниже максимумов 2014 года, а в Battersea, Clapham и Wandsworth цены на -5.9% ниже.

Несмотря на ограничения, вызванные социальным дистанцированием, продажи не останавливались в течение 2020 года. Фактически, мы наблюдали рост покупательской активности среди покупателей, покупающих свою первую недвижимость, вторую недвижимость, а также среди инвесторов.

Мы уже не раз отмечали, что изменение образа жизни побудило многих клиентов пересмотреть свои жилищные условия. Многие клиенты стремятся переехать в свои дома, где будет больше пространства и свой сад.

В начале 2021 года рынку недвижимости по-прежнему будет мешать ограничения локдауна. Хотя действующие правила не накладывают ограничений на агентов по недвижимости, они влияют на настроения и спрос со стороны зарубежных покупателей, которые не могут быть уверены, когда Лондон полностью откроется для посетителей.

В 2020 году объем кредитования на покупку домов был почти в три раза больше, чем на покупку квартир. Мы также увидели гораздо большую активность в покупках поместий и особняков в 2020 году по сравнению с 2019 годом.

Наши клиенты обнаружили, что их дома все чаще становятся учебными классами и офисами. Неудивительно, что многие сейчас активно занялись поиском более просторного жилища.

За пределами Лондона, Юго-Восток был наиболее популярным районом для тех, кто покупает свою первую недвижимость в ипотеку, особенно Кингстон-апон-Темз, Гилфорд и Оксфорд (почтовые индексы KT, GU и OX).

По понятным причинам в локдаун наблюдается возрождение интереса к домам отдыха и все больше людей стремятся к покупке дома за городом, чтобы у них была возможность сменить обстановку во время карантина. Наибольший рост покупок в 2020 году пришелся на дома для отдыха, объем продаж которых в 2020 году увеличились на 43% по сравнению с предыдущим годом.

Это не должно вызывать особого удивления, учитывая ограничения на международные поездки. К тому же, многих покупателей стимулировал возможность не платить гербовый сбор.

Самыми популярными районами за пределами Лондона были Юго-Восток и Юго-Запад Англии, Гилфорд и Танбридж-Уэллс оказались популярными на Юго-Востоке и Западный Корнуолл и Глостер на Юго-Западе.

Несмотря на сообщения СМИ о массовом переезде из столицы в пригород, данные говорят о том, что покупатели, похоже, все еще согласны с доктором Джонсоном.

Большинство новых сделок в 2020 году были связаны с недвижимостью в Большом Лондоне. Все сделки по кредитованию супер элитной недвижимости (стоимостью более 10 миллионов фунтов стерлингов) в 2020 году заключались в центре Лондона. Все они были домами, а не квартирами или пентхаусами, и приобретались в качестве основного жилья. Большинство покупателей были британцами, за ними следовали южноафриканцы, американцы и европейцы (в частности, Германия и Нидерланды).

Самые популярные районы для супер-премиальных предложений сосредоточены в районе Кенсингтон и Ноттинг-Хилл.

Это является хорошим предзнаменованием для будущего рынка недвижимости Лондона. Многие достопримечательности столицы - в том числе театр и искусство, изысканная кухня, карьерные перспективы и отличные школы - остаются приоритетом для наших клиентов. Пока Лондон может поддерживать свою международную репутацию, он будет сохранять свою привлекательность.

Помимо социальных изменений, благоприятная макроэкономическая среда может привести к сохранению динамики 2020 года в 2021 году. На это указывают три фактора:

1. Неопределенность в отношении Brexit в значительной степени в прошлом.
2. Мы ожидаем V-образного восстановления экономики по мере вакцинации населения.
3. Высвобождение отложенного спроса со стороны покупателей и продавцов, которые откладывают планы на время карантина.

В то же время низкие процентные ставки делают финансирование дешевым, а доходность - привлекательной по сравнению с другими активами для инвесторов. Мы ожидаем, что ставки в Великобритании будут близки к нулю, по крайней мере, в ближайшие несколько лет. Комитет по денежно-кредитной политике Банка Англии, вероятно, проигнорирует любой рост инфляции и сосредоточится на рефляции, а это главный положительный фактор для жилой недвижимости.

Однако налоговый режим ограничит общую прибыль, особенно для зарубежных покупателей, поскольку с 1 апреля 2021 года им придется платить дополнительно 2% гербового сбора.

По сути, Лондон и Великобритания перешли от относительно низкого режима налогообложения собственности к режиму, сопоставимому с Нью-Йорком и Парижем, если принять во внимание как налог на транзакцию, так и годовой уровень налогообложения собственности.

Также стоит отметить, что срок отмены уплаты гербового сбора, введенный канцлером в 2020 году, завершится 31 марта. В основном это повлияет на основной рынок недвижимости, но будет распространяться и на более дешевый сегмент элитной недвижимости.

Рынку потребуется время, чтобы приспособиться к этим изменениям, и вероятно мы можем увидеть снижение спроса во втором квартале.