Сколько продлится глобальный жилищный бум?

Крупнейший город Новой Шотландии известен несколькими вещами: крупной конференцией по национальной безопасности, которая проходит каждую осень, произошедшим в 1917 году взрывом, который вызвал огромные разрушения, и небольшой, но впечатляющей винодельческой промышленностью. Вскоре он может прославиться чем-то другим. По данным агентства недвижимости Knight Frank, с декабря 2019 года цены на жилье в Галифаксе (Новой Шотландии) выросли почти на 50%. Спросите у любого жителя Галифакса — и он выразит недоумение по поводу того, почему его город стал таким дорогим.

Безусловно, свою роль здесь играют местные факторы. Некоторые люди, которые переехали в далекую Альберту в поисках должностей в нефтяной промышленности, потеряли работу в 2020 году и вернулись домой. С другой стороны, приезжие инвестируют в местную недвижимость, ожидая, что восточная часть Канады станет более привлекательным местом для жизни по мере изменения климата.

Эта же тенденция широко проявляется в большей части мира. Глобальный индекс цен на жилье МВФ, выраженный в реальных значениях, существенно превышает пиковый уровень, достигнутый до финансового кризиса 2007–2009 годов. Цены на акции американских строительных компаний выросли на 44% за последний год по сравнению с 27% на фондовом рынке в целом. Агенты по продаже недвижимости в Галифаксе еще никогда не чувствовали себя настолько хорошо.

Сегодня люди начинают задаваться вопросом о том, сколько еще будет продолжаться такая ситуация. Правительства сворачивают стимулирующие программы, а у людей становится все меньше свободных денег на покупку недвижимости по мере того, как открываются границы и вновь появляется доступ в рестораны. Центральные банки, обеспокоенные ростом инфляции, ужесточают денежно-кредитную политику, в том числе за счет повышения процентных ставок. В своем последнем отчете о финансовой стабильности МВФ предупредил, что «риски снижения цен на жилье кажутся значительными» и цены в богатых странах могут упасть на 14%. В Новой Зеландии, где за последний год цены выросли на 24%, центральный банк выражается более прямолинейно: уровень цен на жилье, по словам его представителей, является «неустойчивым».

Но так ли это на самом деле? Конечно, пока мало свидетельств того, что недавнее ужесточение налогово-бюджетной и денежно-кредитной политики провоцирует замедление. В третьем квартале 2021 года глобальный рост цен на жилье достиг рекордного уровня. Хотя центральный банк Новой Зеландии повысил процентные ставки на 0,5% с октября, есть лишь самые слабые замедления роста цен на жилье. А вот в Чехии цены на недвижимость продолжают расти, хотя центральный банк неоднократно повышал ставки в 2021 году.

Возможно, это всего лишь вопрос времени, когда карточный домик рухнет. Но, как объясняют в своей недавней статье Габриэль Ходоров-Райх из Гарвардского университета и его коллеги, то, что кажется пузырем на рынке жилья, на самом деле может быть продуктом фундаментальных экономических сдвигов.

Документ показывает, что монументальный рост цен на жилье в Америке в начале-середине 2000-х годов был в значительной степени следствием таких факторов, как возрождение городов, растущая популярность городской жизни и повышение надбавок к заработной плате для образованных рабочих в городах. К 2019 году реальные цены на жилье в Америке существенно восстановились и почти вернулись к своему докризисному пику — и это еще одно свидетельство того, что лихорадка середины 2000-х, возможно, не была такой уж безумной.

То, почему цены на жилье сегодня так высоки и почему они могут оставаться таковыми, может объясняться фундаментальными силами. Вот ключевые из них:

• надежные балансы домохозяйств;
• большая готовность людей тратить больше на свои жилищные условия;
• ограниченное предложение.

Возьмем в первую очередь домохозяйства. В отличие от некоторых предыдущих жилищных бумов, в этот раз рост цен вызвали состоятельные люди со стабильной работой. В Америке средний кредитный рейтинг человека, берущего обеспеченный государством ипотечный кредит, составляет около 750 — это довольно хорошо по стандартам большинства людей и намного выше, чем до финансового кризиса. В еврозоне банки значительно ужесточили кредитные стандарты для ипотечных кредитов в 2020 году (хотя с тех пор уже произошло смягчение). Теперь для многих получение ипотеки стало труднее, а не проще.

Люди становятся менее уязвимы к снижению процентных ставок — а значит, с меньшей вероятностью, чем вы думаете, они будут лишены права выкупа. Отчасти это связано с тем, что ставки растут от низкой базы. В Америке платежи по обслуживанию ипотечного долга составляют около 3,7% дохода, что является самым низким показателем за всю историю наблюдений. При этом другие страны следуют за Америкой по пути ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой, что в краткосрочной перспективе защищает людей от увеличения стоимости заимствований. В Германии долгосрочные фиксированные продукты сейчас в два раза популярнее, чем десять лет назад. В Британии почти все новые ипотечные кредиты выдаются с фиксированной процентной ставкой, причем сейчас более распространены пятилетние сделки. По данным торговой организации UK Finance, почти три четверти всех ипотечных заемщиков в ближайшее время не пострадают от недавно проведенного Банком Англии повышения ставок.

Изменение предпочтений — вторая причина, по которой глобальные цены на жилье могут оставаться высокими. Все больше людей работают удаленно, и это увеличивает спрос на домашние офисы. Другие при этом хотят большие сады. Согласно анализу Банка Англии, этой гонкой за пространством объясняется примерно половина роста цен на британское жилье во время пандемии. Количество сделок с частными домами увеличилось, а количество сделок с квартирами сократилось. При этом уровень сбережений у богатейших людей по-прежнему остается необычно высоким: возможно, этим объясняется повышение уровня инвестиций в недвижимость.

Третьей и самой важной причиной, по которой цены на жилье могут оставаться высокими, является ограниченность предложения. Анализ национальной статистики и архивных данных, проведенный The Economist, показывает, что за годы до пандемии жилищное строительство в богатом мире с поправкой на численность населения упало вдвое по сравнению с серединой 1960-х годов. Предложение жилья стало еще более «неэластичным»: увеличение спроса в большей степени приводило к повышению цен, чем к дополнительному строительству.

Для многих регионов пандемия стала еще одним ударом. Во время первой волны Covid-19 некоторые правительства заставили строителей отложить свои инструменты. Во втором квартале 2020 года количество новостроек в Италии упало примерно на 25%, а в Британии — на 50%. Даже в тех местах, где правила самоизоляции были мягче, например, в Техасе, темпы роста спроса были настолько высокими, что строители не могли за ним угнаться, замедляясь из-за нехватки строителей и иных факторов.

К ограничениям добавилась нехватка материалов и рабочей силы. Строители борются с повышением затрат и задержками с поставками сырья — цемента, меди, пиломатериалов и стали, а нехватка рабочих приводит к росту заработных плат. Высокие доходы и повышенная маржа некоторых строителей домов позволяют предположить, что многие из них смогли возместить свои убытки покупателей. DR Horton, крупнейший застройщик жилья в Америке, заявил, что средняя цена продажи его домов выросла на 14% в 2021 году, что способствовало росту прибыльности акций на 78%.

Некоторая напряженность в поставках теперь может исчезнуть. В октябре МВФ отметил, что объемы строящегося жилья, приходящегося на одного человека, начали расти, хотя они все еще «значительно ниже уровня начала 2000-х годов». Но это только первый шаг на долгом пути. В мае 2021 года исследователи Freddie Mac, «финансируемого государством предприятия», которое субсидирует большую часть американского ипотечного финансирования, подсчитали, что крупнейшая экономика мира столкнулась с нехваткой почти 3,8 миллионов домов по сравнению с 2,5 миллионами в 2018 году. Другие исследователи оценивают нехватку ближе к 5,5 миллионам. В Англии для удовлетворения спроса требуется 345 000 новых домов в год, но сейчас строители дальше от этой цели, чем когда-либо. Если не произойдет никаких серьезных перемен, цены на жилье еще некоторое время останутся такими же высокими.