Крупные британские компании выходят на рынок аренды

Цены на жильё и обстановка на рынке недвижимости уже давно являются одними из главных тем для разговора на званых обедах. Теперь такие разговоры ведутся и на советах директоров. Внутреннее объявление для сотрудников Lloyds Banking Group сообщило, что кредитор планирует войти в сектор строительства для сдачи в аренду, ставя перед собой амбициозные цели: владеть 50,000 объектов недвижимости к 2030 году. John Lewis, бренд элитных универмагов, работающих по всей Великобритании, этим летом объявили о своих планах построить 10,000 объектов недвижимости для последующей сдачи в аренду. В последние годы на этот рынок вышли крупные страховые компании, такие как Aviva и Legal & General, а также несколько частных инвестиционных компаний.

Частный сектор аренды жилья в Великобритании велик — и он продолжает расти. Почти каждое пятое английское домовладение в 2020 году было арендовано в частном порядке, тогда как в 2001 году — лишь каждое десятое. В этом секторе преобладают не крупные профессионалы, а частные домовладельцы, владеющие отдельными объектами недвижимости. Крупнейший из зарегистрированных на бирже частных арендодателей, Grainger, владеет приблизительно 9,000 квартир, что занимает менее 0,25% рынка.

Но за последнее десятилетие сектор аренды начал становиться всё более профессиональным. А количество зданий, построенных специально под сдачу в аренду, хотя и составляет небольшую долю от общего числа, выросло с примерно 1,000 в 2011 году до более 62,000 в середине 2021 года. При этом ещё 133,000 строятся или находятся в процессе планирования. Аналитики считают, что к концу десятилетия каждый пятый вновь построенный дом может находиться в институциональной собственности и сдаваться в аренду.

Одна из причин бума, по словам Эндрю Баррелла из консалтинговой компании Capital Economics, заключается в том, что торговая и офисная недвижимость сравнительно непривлекательны. Многие инвесторы хотят сохранить часть капитала в британской недвижимости, но опасаются, что торговые центры и здания на центральных улицах в долгосрочной перспективе упадут в цене, а арендная плата за офисы снизится из-за роста числа работающих на дому после пандемии. Спрос на жилую недвижимость меняется в основном из-за демографических факторов и в меньшей степени зависит от цикла деловой активности. Людям по-прежнему нужно где-то спать, говорит Лоуренс Боулз из Savills, занимающейся недвижимостью: «Оцифровать свою кровать нельзя». А в эпоху низких процентных ставок стабильный доход от аренды становится более привлекательным.

Десятилетие назад большинство британских проектов по строительству домов для последующей их сдачи в аренду приходилось на премиальный сегмент рынка. Это были проекты с "изюминками" — тренажерными залами, услугами консьержа и даже станциями для мытья собак. Но ситуация начала меняться и пандемия сильно изменила предпочтения арендаторов. Самый быстрый рост сейчас наблюдается не в квартирах, а в домах для одной семьи — как правило, на окраинах больших городов, таких как Бирмингем, Лондон и Манчестер.

Семьи с детьми часто не хотят переезжать, поскольку смена школы нарушит их планы на образование. Это делает такие семьи идеальными арендаторами для крупных профессиональных арендодателей, у которых, как правило, более длительные горизонты планирования, чем у людей, владеющих одним или несколькими объектами недвижимости. По мнению знакомых с этим сектором людей, в ближайшее десятилетие, вероятно, будет наблюдаться дальнейшая диверсификация: например, появятся объекты долевой собственности или созданные специально для пенсионеров.

Благоприятную для крупных застройщиков ситуацию создаёт интерес организаций к их проектам — например, Lloyds Banking Group будет работать с крупнейшей британской компанией Barratt Developments. И это как раз вовремя, поскольку вскоре может ослабнуть ещё один источник спроса. С 2013 года правительство субсидирует ипотечные кредиты через программу "Help to Buy", предоставляющую займы и позволяющую заёмщикам покупать недвижимость с меньшим депозитом. Но правила программы были ужесточены в апреле, а к 2023 году она должна быть и вовсе прекращена. Эксперты считают, что это значительно затруднит движение на рынке, поэтому имеет большой смысл строить объекты под сдачу в аренду.