Freehold vs. Leasehold: особенности владения недвижимостью в Англии

О том, насколько хороша статья, судят не по тому, каким сложным и высоко-техническим языком она написана, а по тому, насколько доступным и простым языком объяснены самые тяжелые и противоречивые темы. В этой статье мы расскажем об одной довольно уникальной особенности британского рынка недвижимости, о которой нет никакой инофрмации не только в русскоязычной литературе, но, поверьте, даже большинство англичан тактично замолкают, когда речь заходить об этой концепции. Хочется верить, что частовстречающиеся специфические термины и английские слова, не имеющие звучного русского перевода, не охладят ваш интерес к этой статье.

В прошлых статьях мы вкратце рассматривали различные формы владения недвижимостью, а в этой статье мы затронем основные нюансы продления договоров на аренду (lease extension) и выкупки домов в полное владение (freehold enfranchisement). Вряд ли у кого-нибудь повернётся язык назвать эту тему простой, поскольку для большинства некоренных жителей английское земельное право является менее понятным, чем китайская грамота; не говоря уже об этих двух мало кому понятных процессах.

Но, прежде чем вдаваться в детали этих двух замысловатых процессов, разрешите нам напомнить вам разницу между Фрихолд и Лизхолд недвижимостью, а также постараться перевести некоторые из уникальных для Британии юридический терминов.

Freehold (фрихолд) – безусловное право владения недвижимостью.

Freeholder (landlord, фрихолдер) – лицо (физическое или юридическое), владеющее недвижимостью, но продавшее право пользованию ею на определенное количество лет третьему лицу (leaseholder-у, лизхолдер). ё

Leasehold (лизхолд)– безусловное право пользования недвижимостью на определенный срок (будь то на 10, 50, 90, 125 или 999 лет) за, как правило, номинальную земельную ренту.

Leaseholder (лизхолдер) – лицо (физическое или юридическое), имеющее эксклюзивное право пользования недвижимостью.

Lease (лиз) – договор долгосрочной аренды с предоплатой за весь период.

Lease Extension – процесс, при котором за определенную плату (при определенных условиях) вы можете продлить договор на право пользования своей квартирой на дополнительные 90 лет.

Freehold Enfranchisement (фрихолд энфранчайзмент) – процесс, при котором за определенную плату (при определенных условиях), вы можете выкупить у Freeholder-a безусловное право пользования своей недвижимостью (фрихолд).

Разумеется, вы не каждый день сталкиваетесь с Lease Extension и Freehold Enfranchisement и, наверное, многие из вас никогда с этими понятиями и не придется столкнуться. Но если вы владеете или собираетесь купить квартиру в Белгравии и Челси, то есть большая вероятность, что нижеприведенные фундаментальные основы английского земельного закона вам пригодятся.

• Если договор на вашу квартиру или дом был изначально выдан на 21 или более лет, и вы были зарегестрированным владельцем этого лизхолда последние два года – в большинстве случаев фрихолдер обязан по закону продлить ваш договор на дополнительные 90 лет поверх оставшегося периода, либо, в случае дома, продать вам все права на владение оным. Так, например, купив сейчас квартиру с 70 годами на договоре, вы через два года сможете вынудить landlord-а продлить этот договор на дополнительные 90, тем самым у вас будет новый 158 летний lease. Либо, купив дом с 70 годами на договоре, вы можете через два года вынудить фрихолдера продать вам все права на пользование и владение вашим домом.

• Чтобы не ждать два года, покупая недвижимость, вы можете попросить продавца оформить документы и начать Lease Extension или Freehold Enfranchisement, а при заключении договора о купле-продаже, юридически заверить и переписать право продолжить этот процесс на ваше имя. Таким образом вы избежите двухгодовой отсрочки, которая, из-за растущих цен и уменьшающегося количества лет на договоре, может обойтись вам в круглую сумму.

• Стоимость Lease Extension и Freehold Enfranchisement зависит от нескольких факторов, но одна из основных состовляющих вычислений – это рыночная цена вашей недвижимости на гипотетическом 100+ лет договоре. Следовательно, когда растут цены на недвижимость, растет и стоимость продления договора. Поэтому, чем раньше вы сможете собраться с мыслями и финансами, тем лучше и, разумеется, дешевле.

• Продлив договор на дополнительные 90 лет или выкупив фрихолд своего дома, ваша земельная рента автоматически аннулируется.

• При отсутствии роста цен на недвижимость в стране, цена лизхолд дома или квартиры со временем будет падать, поскольку с каждым годом остается всё меньше лет на договоре аренды. Не приняв во время нужные меры и не продлив договор аренды, можно потерять часть или все вложенные деньги, поэтому всегда стоит посоветоваться со специалистом (surveyor), а не маклером (estate agent), прежде чем покупать лизхолд недвижимость.

• На Лондонском рынке недвижимости теперь всё меньше и меньше покупателей, которые согласны покупать договора с 80 и менее лет. Покупателям не нужны все те проблемы и суета, которые прилагаются к процессу продления договоров. Поэтому перед продажей своей недвижимости стоит продлить договор или выкупить фрихолд, так как сделав это, вы сделаете свою недвижимость привлекательной для гораздо более широкого круга потенциальных покупателей.

• С подачи заявления и до самых финальных стадий оформления Lease Extension или Freehold Enfranchisement может пройти от трёх месяцев до года, а в некотрых случаях и 15-18 месяцев. Поскольку деньги для продления договора и выкупа freehold-a могут не понадобиться в ближайшие год или полтора, тактика: «Начну сейчас, закончу, когда деньги появятся», двольно часто срабатывает.

• Большинство банков дают ипотечные кредиты под Lease Extension и Freehold Enfranchisement, а поэтому в случае договоров с 85 и менее годами, вопрос не должен стоять – делать или не делать? Вопрос должен быть, как скоро делать? Цены в Лондоне растут в арифметической прогрессии, а вместе с ними и стоимость продления договора.

Тема продления договоров на квартиры (lease extension) и выкупки домов в свое владение (freehold enfranchisement), а уж тем более некоторые технические аспекты этих процессов, могут, без сомнения, стать вопросом на 1,000,000 в игре «Кто хочет стать миллионером?» Но наша задача была не подготовить вас к этому интеллектуально-развлектельному шоу, а дать краткий обзор того, с чем вам скорее всего придётся столкнуться в ближайшем будущем, если ваш дом не фрихолд, a лизхолд, и количество лет на договре аренды вашей квартиры не исчисляется трехзначными числами.

Эта статья действительно не каждому будет понятна – ведь на самом деле даже большинство маклеров понятия не имеют о чем они говорят, когда дают вам совет о leasehold extension и freehold enfranchisement. Но если же вы хотите купить leasehold недвижимость в Англии, мы надеемся все вышеперечисленные подсказки вам пригодятся, ну, и если сомневаетесь – обратитесь к специалистам.