Что будет с ценами на недвижимость в Лондоне, или когда мне покупать?

Большинство наших клиентов интересует следующее - что же будет с ценами на недвижимость?

Если я куплю сейчас недвижимость, не окажется ли тот же самый дом значительно дешевле через год или два?

И ответ у нас всегда один: "С чего бы нам начать?"

Во-первых, все сильно зависит от того, в каком сегменте покупаете или продаете. Если это бюджетная недвижимость, то цены уже начали падать и скорее всего продолжат, пока не остановится рост банковских ставок. Ведь когда ипотечные выплаты на дом за £350k выросли с £1,200 в месяц до £2,200, и ежемесячные оплаты за газ и электричество подскочили с £100 в месяц до £400, то желание и возможность купить новый дом у среднего британского гражданина значительно уменьшилось. Тем более, с 2014 года цены на бюджетную недвижимость выросли на 50% (и на 20% за Пандемию) и им есть куда падать.

С другой стороны, если вы смотрите на покупку элитной недвижимости в Центральном Лондоне и пригородах, тут совсем другая история. Цены сейчас на 18% ниже, чем в 2014 году, а в долларах аж на 40% ниже! Спрос от китайцев, арабов, африканцев и состоятельных британцев не утих и рост и падение банковских ставок с аппетитами этих покупателей очень слабо коррелирует.

Во-вторых, мы уже на рынке недвижимости 20 лет и не знаем ни кого, кто бы регулярно на протяжении этих 20 лет угадывал направление рынка. Скажем даже больше — в Англии нет ни одного миллиардера, кто заработал свое состояние на торговле недвижимостью.

У нас полно успешных девелоперов, которые покупают участки, добавляют стоимость, потом либо строят, либо перепродают. Но чтобы регулярно покупать на самом низу цикла и продать на самом верху цикла — это никому не удавалось.

Возьмем к примеру пандемию. Ведь все эксперты до единого предсказывали резкое падение цен на недвижимость — потому что цены не могут расти, когда люди поголовно лишаются работ и бизнесы закрываются на неопределенные сроки. Но кто же мог предвидеть, что государства по всему миру начнут печатать триллионы долларов, которые потом резко перетекут в рынок недвижимость.

Поэтому для себя мы давно избрали стратегию: когда покупаем дома для жизни семьи (а не доходную инвестицию), мы прежде всего смотрим на эмоциональную составляющую покупки жилья.

Будет ли мы счастливы в этом доме следующие 5-10-15 лет? А что случится с ценами за это время нас не так волнует. Вырастут они на 10% или упадут — разве можно поставить какую-то цену на счастье семьи и детей.

В-третьих, давать прогнозы - самое неблагодарное дело.

Мы следим за прогнозами всех ведущих агентов последние 15 лет и прекрасно помним как они все промахивались и у обезьяны, кидаюшей монетку, шансы лучше предугадать направление рынка, чем у этих высокооплачиваемых специалистов.

Вот вам небольшой разброс того, что обещают основные корпоративные гадалки для рынка элитной недвижимости Лондона:

Knight Frank: По данным Knight Frank, в рейтинге 25 крупнейших мировых рынков элитной недвижимости возглавил список Дубай. Там ожидается самый большой рост цен - по прогнозам цены вырастут на 13,5% в 2023 году.

Ожидается, что в Сеуле и Лондоне будут худшие показатели. В Лондоне ожидают падение цен на 3%. Но если говорить именно о Центральном Лондоне, то поскольку ожидается, что цены в престижных центральных районах Лондона вырастут на 3,5% в 2022 году, значения на конец 2023 года все еще будут выше, чем в декабре 2021.

В целом, эксперты Knight Frank считают, что даже самые сильные рынки элитной недвижимости в следующем году замедлятся, поскольку процентные ставки растут, а экономика замедляется.

Savills: В начале 2022 года Savills прогнозировал рост в Лондоне на 1,5% в 2023 году. После событий этого года они радикально пересмотрели свои прогнозы и теперь предсказывают падение на 12,5%.

Ожидается, что рост ставок по ипотечным кредитам и экономическая неопределенность снизят давление на цены на жилье и сделки в течение следующих 12 месяцев или около того.

Но с меньшей зависимостью от заимствований и большей возможностью для денежных вложений самые богатые покупатели останутся относительно невредимыми, особенно в центре Лондона. Savills прогнозирует, что цены вырастут в течение пятилетнего периода. К концу 2027 года Savills ожидает, что средняя стоимость элитного жилья в центре Лондона вырастет на 13,5%, что более чем вдвое превышает ожидаемый рост рынка на 6%.

Хорошие новости в том, что почти все эксперты уверены, что спад будет недолгим, а рост цен вернется в 2025 году.

LonRes: Рынок элитной недвижимости не застрахован от глобальных проблем, с которыми сталкивается рынок жилья. Влияние более высоких процентных ставок и политической и экономической неопределенности можно увидеть даже на лондонском рынке элитной недвижимости, несмотря на то, что он в меньшей степени зависит от ипотечных кредитов.

Объем предложения домов сократился на 14,6% в ноябре по сравнению с предыдущим годом, в то время как продажи снизились на 4,8%. Цены продолжают расти, увеличившись на 1,9% за год.

Каникулы по оплате гербового сбора пусть и закончились в прошлом году, но количество продаж в элитном Лондоне оставалось стабильно выше, чем в среднем до пандемии. Между январем и октябрь этого года, количество продаж по Prime London был на 26% выше, чем в среднем до пандемии.

Ожидается, что в 2023 году цены снизятся, но также ожидается рост в период с 2024 по 2027 год, который составит 15,8% в Центральном Лондоне.

Ожидается, что PCL (Prime Central London) будет лидером как в краткосрочной, так и в среднесрочной перспективе. Здесь спрос и активность остаются на удивление высокими, но геополитическая и экономическая неопределенность мешает устойчивому росту цен. Значения по-прежнему остаются на 18% ниже своего предыдущего пика 2014 года и более чем на 40% ниже в долларовом выражении.

По прогнозам, в 2023 году рост мирового ВВП замедлится, и не только Великобритания балансирует на грани рецессии. В результате мы прогнозируем, что в следующем году значения снизятся еще больше, но всего на 2%, что гораздо менее значительно, чем на основных рынках. Внутриполитическая нестабильность также, вероятно, сдержит рост в 2024 году из-за вероятности проведения всеобщих выборов и возможных налоговых изменений.

В долгосрочной перспективе рост будет поддерживаться недостатком предложения, усугубляемым меньшим количеством альтернатив новостроек и более низкими уровнями инфляции и процентных ставок, в результате чего пятилетний рост составит 13,5% к концу 2027 года.

Chestertons: прогнозирует, что в 2023 году на рынке появится значительно меньше объектов недвижимости.

Chestertons опубликовали свой последний прогноз, в котором предсказывают, что в следующем году на рынке снизится предложение, что поможет ограничить ожидаемое падение стоимости недвижимости.

По прогнозам в 2023 году цены на недвижимость упадут лишь незначительно, прежде чем в Англии и Уэльсе они вырастут на 1,3%, а в Лондоне в 2024 году быстро вырастут до 10%.

Прогноз Chestertons предсказывает, что цены в Англии и Уэльсе упадут примерно на 1% в 2023 году по сравнению с падением на 3,2% в Лондоне. Затем цены в столице стремительно восстановятся в 2024 году, при этом цены вырастут на 9% по сравнению с меньшим ростом по стране.

Chestertons ожидает, что лондонский рынок элитной недвижимости превзойдет основной рынок в течение следующих 18 месяцев благодаря своему статусу относительно безопасного актива и неизменной привлекательности для международных инвесторов. Прогнозируется, что цены в этом сегменте вырастут на 5,7% в 2023 году и еще на 3,5% в 2024 году.

В чем согласны все эксперты? Все говорят о долгосрочном росте и о том, что в краткосрочной и в долгосрочной перспективе Центральный Лондон будет расти быстрее рынка.

Разумеется, мы с вами не первый день на этом рынке и знаем, что предсказания этих специалистов и гроша выеденного не стоят, но общий сентимент и логика остаются неизменны — пока есть богатые люди в мире, они будут покупать в Лондоне.