Правительства ограничивают крупных инвесторов в попытках остановить рост недвижимости

Жилищные расходы в богатых странах быстро растут. В Америке и Австралии цены выросли почти на 20% за последние 12 месяцев — и арендная плата тоже растет. В прошлом году цены в Новой Зеландии росли более чем на 2000 новозеландских долларов (1400 долларов США) в неделю. Стоимость в больших городах росла в течение многих лет, чему способствовало сочетание дешевых займов и нехватки новых домов.

Пандемия только ухудшила положение: локдаун повысил спрос на более крупные дома, в то время как нехватка рабочей силы и материалов ограничила предложение жилья.

"Прочь, стервятники", — гласит надпись на одном из многих плакатов, которыми размахивали молодые протестующие на недавнем митинге в Дублине. Причиной их гнева стал резкий рост арендной платы в ирландской столице, вызванный произошедшим в последние годы быстрым ростом цен на жильё, который сделал аренду более привлекательной. Подобные настроения распространяются.

Частные инвестиционные компании, страховые компании, пенсионные фонды и другие институциональные инвесторы, раскупившие жилую недвижимость во время пандемии, становятся предметом недовольства в богатых странах. По мере роста их доли на рынке жилой недвижимости увеличивается и негативная реакция. Некоторые обвиняют крупных арендодателей в резком росте арендной платы. Другие упрекают их в использовании кризиса для получения прибыли.

Пытаясь снизить затраты, правительства ищут новые идеи для решения этой проблемы. Один из вариантов комплексного решения предполагает оказание помощи тем, кто покупает свое первое жилье, и препятствование другим типам потенциальных домовладельцев. Испания, например, хочет помочь молодым людям съехать из родительских домов и предлагает им почти 300 долларов в месяц для погашения арендной платы. В Южной Корее президент Мун Чжэ Ин ввел более 20 различных нормативных актов, включая ужесточение правил кредитования и карательные налоги на дорогие дома.

Жители Берлина в сентябре проголосовали за то, чтобы вынудить крупнейших арендодателей своего города продать государству более 200 000 квартир, хотя этот референдум не имеет обязательной силы и ожидается, что конституционный суд отменит его результат, если он станет законом. Левое правительство Испании последним приняло меры по борьбе с крупными землевладельцами. Согласно новым предложениям, те столкнутся с ограничением арендной платы, повышением налогов на пустующее имущество и запретом на покупку социального жилья.

Чиновники в других странах сосредоточены на сдерживании иностранных покупателей. Премьер-министр Канады Джастин Трюдо во время своей августовской кампании по переизбранию пообещал ввести двухлетний запрет на покупку дома нерезидентами. Центральный банк Канады заявил, что роль крупных инвесторов в жилищном строительстве требует более пристального внимания.

Новая Зеландия отменила налоговые льготы для инвесторов в недвижимостьЗапрет Новой Зеландии на покупку домов иностранцами вступил в силу в 2018 году после скандальной покупки ранчо Питером Тилем, супертяжеловесом из Кремниевой долины. Тем не менее, хотя эта политика успешно оттолкнула иностранцев, она не сделала жилье более доступным.

Цены на жилую недвижимость в Новой Зеландии выросли даже после того, как иностранные покупатели перестали приобретать недвижимости в стране. Усилия Мун Чжэ также не смогли обуздать резкий рост цен: цены на квартиры в Сеуле за время его президентства выросли более чем на треть.

Это объясняет, почему фокус в Южной Корее сместился на создание новых объектов. В этом году правительство обнародовало план строительства в столице 83 000 новых домов. США также пообещали субсидировать строительство.

В Гонконге с 2019 г. продолжаются антиправительственные протесты, население возмущено недоступность жилья. Официальные лица реагируют и стремятся снизить расходы, построив новый город недалеко от границы с материковым Китаем. В этом районе могут разместиться до 2,5 млн человек — треть населения Гонконга. Но опыт Великобритании показывает, насколько сложным может быть такое расширение.

Правительство хотело обновить правила планирования, чтобы сделать большее количество земель доступным для строительства домов, но затем опасения по поводу негативной реакции местных жителей и разногласия внутри правящей Консервативной партии заставили переосмыслить это решение

Столкнувшись с неспособностью управлять спросом и политическими трудностями увеличения предложения, некоторые правительства вместо этого обращаю свое внимание на более целесообразную цель: крупных землевладельцев.

В октябре левая коалиция Испании согласовала жилищный закон, направленный на подавление инвестиционных фондов. Новое законодательство устанавливает контроль за арендной платой для арендодателей, владеющих более чем десятью объектами недвижимости. Изменения, которые должны вступить в силу во второй половине 2022 года, являются ударом для таких компаний, как гигант частного капитала Blackstone, который является крупнейшим арендодателем Испании.

Испания предложила ограничения для крупных инвесторов в недвижимость одной из последних.

Подобные подходы раньше уже возникли в Ирландии и Новой Зеландии. В Америке президент Джо Байден хочет ограничить типы домов, которыми могут владеть крупные инвесторы. Центробанк Канады планирует проанализировать роль инвесторов в росте цен. На референдуме в сентябре жители Берлина пошли на решительный шаг, проголосовав за экспроприацию крупных землевладельцев, таких как Vonovia и Deutsche Wohnen (результат не является обязательным и по закону может никогда не стать реальностью).

Привлечение крупных инвесторов может быть популярным среди избирателей, и добиться его легче, чем сдержать уменьшение предложения. Но пока неясно, приведет ли такой подход к созданию более доступного жилья: преграды для крупных арендодателей делают менее выгодным строительство новой недвижимости. Если репрессии продолжатся, инвесторы могут просто забрать свой капитал и разместить его иначе, в результате чего стоимость жилья будет расти еще интенсивнее.

Глядя на эту шумиху, вы можете подумать, что профессиональные арендодатели поглощают рынок. На самом деле их доля остается скромной. В Америке инвесторам принадлежит всего 2% сдаваемых в аренду домов. По всей Европе публичным фондам принадлежит менее 5%. В Испании критика сосредоточилась на Blackstone, крупнейшем домовладельце страны. После выхода на рынок восемь лет назад этот гигант прямых инвестиций теперь владеет 30 000 домов — но это всего лишь 1% от общего запаса.

Нет сомнений в том, что у крупных инвесторов большие амбиции. Дома на одну семью и квартиры, построенные для сдачи в аренду, стали прибыльным направлением бизнеса. Другие фирмы с Уолл-стрит, такие как KKR и Goldman Sachs, также активно выходят на рынок — и строят, и покупают. По некоторым оценкам, на их долю ежегодно приходится более 6% новых домов в Америке. Ожидается, что по всей Великобритании институциональные инвесторы обеспечат десятую часть запланированного правительством жилищного строительства в ближайшие несколько лет. С 2018 года они построили почти четверть новых домов в Ливерпуле и более 15% в Ноттингеме, Лестере и Шеффилде.

Это вливание капитала следует приветствовать, а не презирать. Инвесторы, естественно, хотят зарабатывать деньги, но они видят на рынке пробел, который необходимо заполнить, и что-то с этим делают. Спрос на аренду жилья никогда не был таким высоким. В Великобритании в середине 1990-х годов арендовалось менее одного из десяти домов. Cегодня арендуется почти каждый пятый дом. Сдается треть домашних хозяйств в Америке. Падение доли владения жильем в богатых странах мира означает, что жилье достойного качества на частном арендном рынке пользуется большим спросом, чем когда-либо. Тем не менее, условия аренды ненадежны и предложение сдаваемых внаем домов не поспевает за спросом: ряд стран уже столкнулся с хроническим дефицитом. Доля свободных площадей для аренды в Канаде в 2020 году составила 3%. В некоторых частях Австралии этот показатель ниже 1%.

Приток институциональных денег на рынок аренды произошел в решающий момент. Центры городов заполнены опустевшими из-за пандемии зданиями. Это дало возможность расширить жилые пространства за счет их переоборудования. Однако такое решение потребует не только пересмотра норм планирования, но и больших вложений для оплаты строительных работ. На примере таких городов, как Нью-Йорк, мы видим имеющиеся возможности. Крупные инвесторы там годами превращали офисы в дома — и в результате сегодня на Нижнем Манхэттене живет около 60 000 человек по сравнению с 14 000 в середине 1990-х годов.

Ожидается, что в Лондонском Сити считает к 2030 году появится 1500 дополнительных домов — судя по всему, пространство города это позволяет.

Суть проблемы — недостаток предложения там, где экономические возможности наиболее высоки.

Некоторые говорят, что решением должны стать более высокие процентные ставки или макропруденциальные инструменты, такие как ограничения размеров банковских ссуд. Такая политика сдержит рост спроса и цен, но не принесет экономических выгод, связанных с ростом успешных городов.

Некоторые считают, что помогут ссуды для новых покупателей, но это только завышает цены на жилье, ударяя и по покупателям жилья, и по налогоплательщикам.

Прямые решения, такие как смягчение законов о планировании, могут быть политически ядовитыми. Великобритания, судя по всему, отложила предложенную реформу планирования, которая способствовала бы большему строительству домов.

Вместо того чтобы полагаться на временные решения, страны должны найти выход из кризиса. Вот почему вместо того, чтобы представлять крупные фонды в виде варваров, стоящих у ворот, политикам следует расстелить перед ними приветственный коврик.