Рынок супер премиальной недвижимости Лондона: как ключевые игроки меняют рынок

Реальный 80 Holland Park выглядит ничуть не хуже, чем на рендерах. На журнальных столиках в лобби лежат те самые книги, которые добавляют статус обстановке, на диваны накинуты пледы без единой складки. В специальном помещении, предназначенном для мытья испачкавшихся после прогулки собак, нет ни единого пятна грязи. Все кажется совершенным.

С момента размещения на рынке было продано 6 из 25 безупречных квартир в новом проекте — современной визуализации пяти классических таунхаусов с лепниной в роскошном Holland Park. Но комплекс по-прежнему в значительной степени необитаемый.

Последний проект застройщика Кристиана Кэнди, 80 Holland Park, резко отличается от его предыдущего грандиозного проекта. В 2010 г. вместе со своим братом Ником Кристиан Кэнди построил One Hyde Park: этот проект изменил рынок элитного жилья в Лондоне и до сих пор продолжает устанавливать рекордные цены на квартиры в Великобритании.

На этот раз Кристиан работает в одиночку и продает недвижимость по ценам, которые, хотя и высоки (запрашиваемая цена пентхауса с тремя спальнями составляет 15,35 миллиона фунтов стерлингов), но все же далеки от девятизначных сумм One Hyde Park.

«Этот проект сильно отличается от One Hyde Park, — считает управляющий партнёр компанииLonGrad Дмитрий Закиров, — Это скорее BMW, чем Bentley».

Девелопер, чье имя уже стало синонимом роскошной недвижимости, меняет курс: значит ли это, что время британской столицы в качестве самого желаемого места обитания миллиардеров может закончиться?

One Hyde Park — клубная резиденция из 85 апартаментов, из них четыре пентхауса. На момент сдачи объекта в 2010 году, One Hyde Park был не просто гораздо дороже, чем другие комплексы столицы: он был в совсем другой лиге. Первые 45 проданных квартир стоили в среднем более 20 миллионов фунтов стерлингов каждая.

Неудивительно, что комплекс такого уровня пользуется популярностью среди сильных мира сего. Один пентхаус был продан богатейшему человеку Казахстана Владимиру Киму за 136 миллионов фунтов стерлингов. Среди знаменитых владельцев недвижимости One Hyde Park Владислав Доронин,
премьер-министр Катара, Шейх Мохаммед Сауд Султан Аль-Касими (член правящей семьи ОАЭ), сам девелопер Николас Кэнди с женой, и многие другие.

В распоряжении жителей One Hyde Park частный кинотеатр и комната с оборудованием дополненной реальности, СПА-салон с бассейном, тренажёрный зал и спортивный корт, симулятор для игры в гольф, винный погреб, конференц-залы. Команда из 60 обученных сотрудников Mandarin Oriental предоставляет круглосуточный сервис консьержа, швейцара, водителя и охраны, обслуживания и уборки номеров.

Комплекс расположен в знаменитом Найтсбридже, в шаговой доступности от многих известных достопримечательностей: королевский колледж искусств The Royal College of Art, Музей естествознания, универмаг Harrods.

Эта застройка продолжает оставаться олицетворением богатства и излишеств, а также громоотводом для гневных высказываний по поводу неравномерного рынка жилья в Лондоне. Ранее в этом году квартира в One Hyde Park была продана за 111 миллионов фунтов стерлингов без учета гербового сбора. Другой пентхаус, принадлежащий самому Нику Кэнди, в настоящее время продается в частном порядке за 175 миллионов фунтов стерлингов.

Но многое изменилось с 2010 года, когда этот квартал оказался не только причиной, но и симптомом убывающего рынка. Стремясь найти безопасные места для размещения наличных средств и вдохновленные минимальными процентными ставками и последовательной политикой количественного смягчения, сверхбогатые люди со всего мира вкладывали деньги в недвижимость в «глобальных городах», таких как Лондон и Нью-Йорк.

Если финансовый кризис и нанес ценам на элитную недвижимость Лондона какой-то ущерб, этот ущерб был быстро отменен. По данным агентства недвижимости Knight Frank, с 2010 по 2013 год Лондон был самым быстрорастущим рынком элитной недвижимости в мире. К третьему кварталу 2013 года его роскошные дома были самыми дорогими в мире - 3995 долларов за квадратный фут по сравнению с 3917 долларами в Гонконге и 3101 долларом на Манхэттене.

Поток денег, поступающих на рынок элитной недвижимости в 2014 году, был все еще настолько велик, что Борис Джонсон, бывший в то время мэром Лондона, заявил: «Лондон для миллиардеров - то же самое, что джунгли Суматры для орангутанга. Это их естественная среда обитания».

Но с тех пор в джунглях стало труднее ориентироваться. Планирование стало жестче, налоги выросли. Ситуация сильно изменилась.

Целенаправленное вмешательство тогдашнего канцлера Джорджа Осборна увеличило бремя гербового сбора для покупателей в 2014 году и затем еще раз — в 2016 году. В то же время рынку пришлось перенести реформы налогообложения домов, принадлежащих офшорным и местным компаниям, изменения налога на наследство, налога на прибыль для нерезидентов Великобритании — не говоря уже об ужесточении правил борьбы с отмыванием денег, введенных за последние несколько лет.

Когда преемник Джонсона на посту мэра Садик Хан установил более высокие целевые показатели в отношении строительства доступного жилья, экономика развития выглядела менее благоприятной и побудила многих частных строителей смотреть за пределы Лондона.

Добавьте к этому Brexit и ограничения на поездки, связанные с пандемией, и станет понятно, почему столица не участвовала в стремительной гонке цен на жилье, которая наблюдалась в большей части страны за последние 13 месяцев.

Недавно строительное общество Nationwide сообщило, что годовой рост средней цены на жилье в Великобритании в июне составил 13,4%, что является самым быстрым ростом с ноября 2004 года.

Но Лондон отстал, особенно на рынке самых дорогих домов. По данным LonRes, отслеживающего лондонский рынок, с 2014 года цены на дома в центральных районах упали примерно на 17%.

Изменилась и политика в отношении супер премиум застроек. Мэр, который отмечал, что Лондон является местом обитания миллиардеров, теперь является премьер-министром, преследующим программу «выравнивания», явно направленную на сокращение неравенства между Лондоном и остальной частью Великобритании.

В разгар кризиса здравоохранения и сопутствующей рецессии роскошные интерьеры и ценники в десятки миллионов скорее оттолкнут, чем вдохновят.

Ballymore, элитный, но не в супер премиум секторе девелопер с рядом проектов в Лондоне, недавно сдал нашумевший проект Embassy Gardens с бассейном, подвешенным на 10 этаже между двумя блоками роскошных апартаментов. Проект подвергся критике со стороны обозревателей: многие утверждают, что такие проекты неуместны в городе, страдающим от острой нехватки жилья.

Николас и его брат Кристиан начали карьеру в сфере недвижимости в 1995 году с ремонта однокомнатной квартиры в Earl's Court, взяв ссуду в размере 6000 фунтов стерлингов у своей бабушки, пишет Кристина Фостер.

После четырех лет строительства квартир в свободное время, Николас смог бросить свою работу в рекламе и основать Candy&Candy (позже переименованную в Candy London) вместе со своим братом.

В 2004 году браться приступили к реализации своего самого амбициозного проекта - One Hyde Park в Найтсбридже, который побил рекорды и стал самым дорогим жилым комплексом в мире.

Кристиан работал инвестиционным банкиром, прежде чем уйти на постоянную работу в Candy & Candy и заняться недвижимостью.

В 2004 году Кристиан основал CPC Group в Гернси. Сосредоточенная на эксклюзивных международных жилых комплексах, CPC Group также известна своими громкими проектами в Лондоне. В 2007 году Кристиан купил Chelsea Barracks в рамках совместного предприятия с правительством Катара за 959 миллионов фунтов стерлингов, что считается самой дорогой сделкой в сфере жилой недвижимости в Великобритании.

Кристиан ушел с поста директора Candy & Candy в 2011 году, как раз вскоре после сдачи One Hyde Park.

Цены на новую застройку братьев Кэнди более умеренные, чем у предыдущего проекта One Hyde Park. Квартиры с двумя спальнями в 80 Holland Park начинаются от 2,6 млн фунтов стерлингов. Квартира с тремя спальнями только что была продана за 9,1 миллиона фунтов стерлингов, то есть 4335 фунтов стерлингов за квадратный фут. Это рекорд для почтового индекса W11, по словам застройщика, но все еще не дотягивает до уровня цен супер элитного сектора.

«Кристиан Кенди знает рынок лучше, чем кто-либо. Он понимает, что аудитория в Холланд-парке совсем не такая, как в Найтсбридже», — говорит Скарисбрик.

От аналогичных проектов 80 Holland Park отличает ориентация на местных, а не иностранных покупателей. Потенциальные покупатели по-прежнему остаются «мигрантами», но только из таких районов, как Найтсбридж или Челси. Это важное преимущество в период, когда ограничения на поездки мешают заграничным покупкам сверхбогатых людей.

Застройщики решили не продавать квартиры до сдачи всей застройки. Это необычное решение для девелоперов. Многие застройщики в финансировании строительства полагаются на залог, уплачиваемый покупателями при покупке квартир на стадии строительства.

Видимо у Кэнди было достаточно денег, чтобы обойтись без дополнительного финансирования. Также влияние оказал и затихший рынок роскошных квартир в Лондоне.

За 12 месяцев до конца марта 2020 года, когда в Великобритании впервые были введены карантинные ограничения, Knight Frank зафиксировали около 112 продаж недвижимости супер премиум класса на общую сумму 2,35 млрд фунтов стерлингов. В следующие 12 месяцев, за период трех национальных карантинов, было совершено чуть более 80 продаж на общую сумму 1,35 миллиарда фунтов стерлингов.

«У нас наблюдалась реальная проблема со сделками на сумму более 20 миллионов фунтов стерлингов: это большие деньги, поступающие из других стран мира. Поток иностранных покупателей сильно ограничивался карантином, люди не хотели попадать в изоляцию», - говорит Чарльз Макдауэлл, агент по закупкам.

Но реальность такова, что люди, у которых есть как минимум 10 миллионов фунтов стерлингов на покупку дома, не будут долго сдерживаться, даже пандемией. Маловероятно, что они пострадали от сопровождавшего пандемию экономического хаоса. По данным Forbes, общее состояние миллиардеров во всем мире выросло на 5 трлн до 13 трлн долларов за 12 месяцев во время пандемии, поскольку государственное стимулирование повлияло на финансовые рынки.

К счастью для тех, кто продает суперяхты или огромные особняки, количество супербогачей растет.

Как известно, сделки в супер премиальном секторе часто бывает секретными. Агенты по недвижимости связаны NDA и не могут разглашать детали сделок. Но несмотря на это, сейчас можно уловить признаки меняющихся вкусов на рынке. Несмотря на то, что Кристиан Кенди ориентировал свою новую застройку на внутренний рынок с более низкой стоимостью, не все агенты согласны, что именно в этом секторе есть спрос прямо сейчас.

«Обычно у меня есть один клиент, ищущий дом за 3 миллиона фунтов стерлингов, один — за 5 миллионов фунтов стерлингов и один — за 7 миллионов фунтов стерлингов. На данный момент запросы есть только в самом дорогом сегменте», - говорит Натали Херст, агент по закупкам в Лондоне. В настоящее время она ведет поиск от имени клиентов с ценовыми диапазонами от 10 до 17 миллионов фунтов стерлингов и от 50 до 150 миллионов фунтов стерлингов. «Это лучший список клиентов с точки зрения покупательной способности, который у меня когда-либо был. Я думаю, что супер премиальный сегмент жив и здоров», - говорит она.

Ограничения на поездки по-прежнему могут помешать сделкам. Агенты проводят много времени, снимая видео для клиентов. «75% клиентов обычно приезжают из-за границы, в основном, с Ближнего Востока или из Гонконга. Сейчас ситуация не изменилась», - говорит брокер Пол Рошан.

Агенты замечают, что вкусы миллиардеров изменились. Десять лет назад шик One Hyde Park задал тон и доказал свою способность привлекать покупателей с Ближнего Востока и из России, которые в то время были преобладающими иностранными покупателями недвижимости.

Теперь в Лондоне очень много покупателей из Европы, США, Азии, а также с других рынков. Стиль меняется, показная роскошь уходит в прошлое, актуальным становится более изысканный, но при этом домашний, уютный стиль. Лучшим металлом считается античная бронза, а не блестящая латунь или золото.

В то время как торговля на рынке элитной недвижимости в последние годы стала более напряженной, цены в верхнем сегменте продолжали расти, поскольку вкусы стали более изысканными. По словам агентов, самые престижные квартиры могут продаваться по цене около 10,000 фунтов стерлингов за квадратный фут, хотя лишь несколько новостроек способны приблизиться к этой планке: например, No 1 Grosvenor Square от Lodha, Peninsula в Hyde Park Corner и Chelsea Barracks.

Еще один премиальный комплекс подобного уровня The Glebe — проект из восьми домов в Челси, который часто сравнивают с One Hyde Park. Пентхаус в The Glebe продается почти за 100 миллионов фунтов стерлингов.

В то время как One Hyde Park очень шумный, ведь его стеклянный фасад выходит в популярный Найтсбридж. The Glebe совершенно другая история: маленький, сдержанный, очень конфиденциальный. Семь квартир имеют доступ из частного гаража. Цель комплекса - скрыть его жителей от посторонних глаз.

С момента сдачи проекта в конце этого года был продан один объект. «На продажу таких объектов уходит много времени, нужно ждать, пока появится тот самый миллиардер», - говорит Макдауэлл, агент по продажам.

Девелоперы самых дорогих домов Лондона, как правило, хорошо финансируемых, могут позволить себе ожидание и не спешат снижать цену. Стоимость уже построенных элитных объектов за последние шесть лет снизилась, но это не коснулось рынка новостроек.